Mais-Valias com a venda de Imóvel Doado

| 2009/04/02 | 9 comentários


Boa Tarde João Pego:

A dúvida que nos foi colocada foi a seguinte:

Em 2008 vendi uma parcela de uma casa que me tinha sido doada (doação em vida) pelo meu avô. Na altura foi o meu avô que pagou todos os encargos da doação que fez. A doação foi feita mais ou menos à 10 anos atrás. A minha parcela correspondia a 25%. Os outros 75% ficaram com outras 2 pessoas.

Nunca utilizei a casa para habitação própria permanente.

Vendi a totalidade dos meus 25% da casa em 2008 pelo valor de 35000 €.

Pretendo investir uma parte desse dinheiro numa habitação que servirá para habitação própria permanente, mas que a escritura ainda não tem data afixada pois a sua construção (EPUL) tem sofrido sucessivos atrasos. De qualquer forma penso que nos próximos 2 anos a escritura já estará feita.

 Supondo que utilizaria 15000 € dos 35000 € para amortização do emprestimo que pedi, quanto terei de declarar como mais valia?

Será que posso declarar a pretensão do re-investimento mesmo nunca tendo habitado a casa que me foi doada e que vendi?

Supondo que posso, em que anexos tenho de declarar?

Se declarar que pretendo re-investir e daqui a 2 anos ainda não tiver feito o re-investimento quando terei de pagar o que não pagarei agora? Terei alguma penalização (taxa de juro ou assim)?

Muito obrigado.

O cálculo da mais-valia é o seguinte:

Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

 *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF – os coeficientes para 2009 ainda não foram publicados)

Valor de Venda

+

35.000 €

Valor da Compra

-

???

Coef. de Actualização

x

???

Obras

-

0,00

Despesas Necessárias

-

0,00 

Mais-Valia

=

???

 

Para verificar o valor da compra deverá verificar nos seus documentos, aquando da doação, qual o valor pelo qual o seu avô liquidou o Imposto do Selo, pois será esse o valor a considerar.

A data de aquisição será a data da doação.

Em relação às obras e despesas não consideramos qualquer valor, no entanto se tiver obras nos últimos 5 anos e se tiver despesas tais como pagamento de escrituras, pagamento à imobiliária que efectuou a venda, etc. deve abate-las ao valor da venda.

Do resultado que obtiver no cálculo da mais-valia apenas 50% estará sujeito a imposto

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano da declaração e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Quanto às suas questões:

1ª  Supondo que utilizaria 15000 € dos 35000 € para amortização do empréstimo que pedi, quanto terei de declarar como mais-valia?

Como não se trata de habitação própria e permanente, o valor que vai pagar do empréstimo não abate à mais-valia obtida com a venda deste imóvel.

2ª Será que posso declarar a pretensão do re-investimento mesmo nunca tendo habitado a casa que me foi doada e que vendi?

Como o imóvel não era habitação própria e permanente não poderá considerar o reinvestimento.

3ª Supondo que posso, em que anexos tenho de declarar?

Não pode reinvestir, como já dissemos acima, no entanto terá de declarar a venda através do preenchimento do Anexo G.

4ª Se declarar que pretendo re-investir e daqui a 2 anos ainda não tiver feito o re-investimento quando terei de pagar o que não pagarei agora? Terei alguma penalização (taxa de juro ou assim)?

Como não pode reinvestir, esta questão não tem fundamento.

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

Lembramos que esta resposta aplica-se ao caso em concreto de acordo com os dados disponibilizados e é de carácter gratuito. Deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta 100% correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.





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Comentários (9)

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  1. Andre Araújo diz:

    Porque se diz sempre que não é possivel deduzir às mais valias,os juros e amortizações de empréstimos?
    o Artigo 51º do código do IRS não fala de ser habitação própria permanetnte ou não.

  2. RMendes diz:

    Boa tarde,

    gostava de esclarecer uma dúvida acerca de uma situação com algumas semelhanças a esta.
    Os meus pais, há cerca de 10 meses DOARAM uma casa a mim e ao meu irmão. Essa casa já era usada por nós como habitação permanente (domicílio fiscal) antes da doação.
    Neste momento pretendo comprar os 50% do meu irmão por forma a tornar-me proprietário único do imóvel. O meu irmão pretende investir a totalidade do dinheiro proveniente da venda numa casa para habitação permanente.Após a escritura de doação a casa foi avaliada pelas finanças em cerca de 93.550euros. Pretendo comprar os 50% do meu irmão por 125.000euros.
    Tenho alguma dificuldade em interpretar a lei nesta situação. Tendo em conta que o meu irmão vai investir todo o dinheiro proveniente da venda terá ele que pagar mais-valias pela venda que me faz?

    Desde já obrigado.

    Ricardo

  3. Augusta diz:

    Recebi um imóvel em 2008 por doação de um senhor que não era familiar meu, quero vende-lo agora por 280.000 euros quanto terei de pagar de mais valias?

  4. wemanage diz:

    Bom Dia Augusta:

    Só com esses dados não nos é possível responder à sua questão.

    A fórmula de cálculo será:

    Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da compra (no seu caso o valor da doação registado nas finanças) actualizado para os dias de hoje – Obras realizadas nos últimos 5 anos (com facturas) – Despesas necessárias para a aquisição e alienação do imóvel (escrituras, impostos, registos, etc).

    Só 50% deste valor é que está sujeito a imposto. Então, multiplica o resultado desta fórmula por 0,5 e soma este valor aos seus restantes rendimentos. Só depois é possível determinar qual vai ser a taxa de imposto a que vai ser tributada a totalidade dos seus rendimentos (pode ser entre 12% a 42%).

    Esperamos ter sido esclarecedores.

  5. CRISTINA DINIS diz:

    Boa Noite
    Em 1975 o meu avô deixou aos quinze netos uma casa, embora tenha deixado o uso fruto a duas filhas. No ano de 2002 as minhas tias abdicaram desse direito e os netos acharam por bem colocar a casa à venda, facto que se veio a verificar no ano de 2009.Cada neto recebeu uma média de 6.300 euros. Nesse mesmo ano vendi a minha casa de habitação (100.000 euros) para comprar outra de 120.000 (valor da esritura). Como tenho de declarar estas vendas e estas compras? A do meu avô é uma herança ou uma venda? Quais os impressos que devo preencher? obrigada pela v. atenção

  6. Gonçalo diz:

    Boa tarde,
    O meu pai fez uma doação de um imóvel rústico (terreno agrícola) e de um imóvel urbano, este com uma casa em ruínas. Estou em vias de vender os dois juntos, uma vez que são contíguos.
    O cálculo das mais valias neste caso é igual a tantos outros, ou é excepcional?
    Com o dinheiro pretendo comprar um apartamento para mim, que será a minha primeira habitação, isso não terá qualquer influência no cálculo das mais valias?
    O negócio foi feito por um valor total. Será conveniente valorizar mais a parte rústica ou a parte urbana?(R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Gonçalo:
      O cálculo das mais-valias é igual aos restantes (a menos que a doação seja anterior a 1989) e não há qualquer interesse em valorizar mais a parte rústica ou urbana.
      Como o imóvel que vai vender não é a sua habitação própria e permanente (HPP), independentemente de comprar a sua HPP ou outra habitação, não haverá lugar à redução da tributação por reinvestimento.
      A sua habitação própria e permanente é a casa onde habita e que consta nas finanças. A menos que faça esta alteração não terá qualquer benefício.
      Bom Fim de Semana!

  7. ANTONIO diz:

    Boa tarde
    Minha mãe herdou um imóvel rústico, (terreno agrícola), o qual doou a uma pessoa amiga.
    Será que tem que declarar a doação no IRS? Se sim, em que anexo,e por que valor?
    Obrigado.

  8. fifi diz:

    bondia, queria saber como declarar a venda de uma casa sendo assim : comprei 1/4 parte da casa ao meu pai, em 1999, mas jà era proprietaria de 3/4 da casa antes de 1989, por herança. Vendi a casa em 2011 por 44 000 euros, o valor patrimonial da parte comprada ao meu pai é de 5000 euros, queria saber como se fazem as contas pâra o pagamento da mais valia pelas finanças, serà 44000 a dividir por 4 o que dà 11 000 menos os 5000, ou entao 44 000 menos o total do valor das 4 partes ? ou serà 44000 menos os 5000 do valor de aquisiçao ?? ou entao serà que se exclui da mais valia, os 44000 menos o valor das 3 partes isentas e o valor da mais valia é a diferença desta conta ?? obrigado pela informaçao

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