Mais-Valias com a venda de Imóvel Doado

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Boa Tarde João Pego:

A dúvida que nos foi colocada foi a seguinte:

Em 2008 vendi uma parcela de uma casa que me tinha sido doada (doação em vida) pelo meu avô. Na altura foi o meu avô que pagou todos os encargos da doação que fez. A doação foi feita mais ou menos à 10 anos atrás. A minha parcela correspondia a 25%. Os outros 75% ficaram com outras 2 pessoas.

Nunca utilizei a casa para habitação própria permanente.

Vendi a totalidade dos meus 25% da casa em 2008 pelo valor de 35000 €.

Pretendo investir uma parte desse dinheiro numa habitação que servirá para habitação própria permanente, mas que a escritura ainda não tem data afixada pois a sua construção (EPUL) tem sofrido sucessivos atrasos. De qualquer forma penso que nos próximos 2 anos a escritura já estará feita.

 Supondo que utilizaria 15000 € dos 35000 € para amortização do emprestimo que pedi, quanto terei de declarar como mais valia?

Será que posso declarar a pretensão do re-investimento mesmo nunca tendo habitado a casa que me foi doada e que vendi?

Supondo que posso, em que anexos tenho de declarar?

Se declarar que pretendo re-investir e daqui a 2 anos ainda não tiver feito o re-investimento quando terei de pagar o que não pagarei agora? Terei alguma penalização (taxa de juro ou assim)?

Muito obrigado.

O cálculo da mais-valia é o seguinte:

Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

 *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF – os coeficientes para 2009 ainda não foram publicados)

Valor de Venda

+

35.000 €

Valor da Compra

???

Coef. de Actualização

x

???

Obras

0,00

Despesas Necessárias

0,00 

Mais-Valia

=

???

 

Para verificar o valor da compra deverá verificar nos seus documentos, aquando da doação, qual o valor pelo qual o seu avô liquidou o Imposto do Selo, pois será esse o valor a considerar.

A data de aquisição será a data da doação.

Em relação às obras e despesas não consideramos qualquer valor, no entanto se tiver obras nos últimos 5 anos e se tiver despesas tais como pagamento de escrituras, pagamento à imobiliária que efectuou a venda, etc. deve abate-las ao valor da venda.

Do resultado que obtiver no cálculo da mais-valia apenas 50% estará sujeito a imposto

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano da declaração e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Quanto às suas questões:

1ª  Supondo que utilizaria 15000 € dos 35000 € para amortização do empréstimo que pedi, quanto terei de declarar como mais-valia?

Como não se trata de habitação própria e permanente, o valor que vai pagar do empréstimo não abate à mais-valia obtida com a venda deste imóvel.

2ª Será que posso declarar a pretensão do re-investimento mesmo nunca tendo habitado a casa que me foi doada e que vendi?

Como o imóvel não era habitação própria e permanente não poderá considerar o reinvestimento.

3ª Supondo que posso, em que anexos tenho de declarar?

Não pode reinvestir, como já dissemos acima, no entanto terá de declarar a venda através do preenchimento do Anexo G.

4ª Se declarar que pretendo re-investir e daqui a 2 anos ainda não tiver feito o re-investimento quando terei de pagar o que não pagarei agora? Terei alguma penalização (taxa de juro ou assim)?

Como não pode reinvestir, esta questão não tem fundamento.

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

Lembramos que esta resposta aplica-se ao caso em concreto de acordo com os dados disponibilizados e é de carácter gratuito. Deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta 100% correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.


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10 comentários

  • Andre Araújo diz:

    Porque se diz sempre que não é possivel deduzir às mais valias,os juros e amortizações de empréstimos?
    o Artigo 51º do código do IRS não fala de ser habitação própria permanetnte ou não.

  • RMendes diz:

    Boa tarde,

    gostava de esclarecer uma dúvida acerca de uma situação com algumas semelhanças a esta.
    Os meus pais, há cerca de 10 meses DOARAM uma casa a mim e ao meu irmão. Essa casa já era usada por nós como habitação permanente (domicílio fiscal) antes da doação.
    Neste momento pretendo comprar os 50% do meu irmão por forma a tornar-me proprietário único do imóvel. O meu irmão pretende investir a totalidade do dinheiro proveniente da venda numa casa para habitação permanente.Após a escritura de doação a casa foi avaliada pelas finanças em cerca de 93.550euros. Pretendo comprar os 50% do meu irmão por 125.000euros.
    Tenho alguma dificuldade em interpretar a lei nesta situação. Tendo em conta que o meu irmão vai investir todo o dinheiro proveniente da venda terá ele que pagar mais-valias pela venda que me faz?

    Desde já obrigado.

    Ricardo

  • Augusta diz:

    Recebi um imóvel em 2008 por doação de um senhor que não era familiar meu, quero vende-lo agora por 280.000 euros quanto terei de pagar de mais valias?

  • wemanage diz:

    Bom Dia Augusta:

    Só com esses dados não nos é possível responder à sua questão.

    A fórmula de cálculo será:

    Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da compra (no seu caso o valor da doação registado nas finanças) actualizado para os dias de hoje – Obras realizadas nos últimos 5 anos (com facturas) – Despesas necessárias para a aquisição e alienação do imóvel (escrituras, impostos, registos, etc).

    Só 50% deste valor é que está sujeito a imposto. Então, multiplica o resultado desta fórmula por 0,5 e soma este valor aos seus restantes rendimentos. Só depois é possível determinar qual vai ser a taxa de imposto a que vai ser tributada a totalidade dos seus rendimentos (pode ser entre 12% a 42%).

    Esperamos ter sido esclarecedores.

  • CRISTINA DINIS diz:

    Boa Noite
    Em 1975 o meu avô deixou aos quinze netos uma casa, embora tenha deixado o uso fruto a duas filhas. No ano de 2002 as minhas tias abdicaram desse direito e os netos acharam por bem colocar a casa à venda, facto que se veio a verificar no ano de 2009.Cada neto recebeu uma média de 6.300 euros. Nesse mesmo ano vendi a minha casa de habitação (100.000 euros) para comprar outra de 120.000 (valor da esritura). Como tenho de declarar estas vendas e estas compras? A do meu avô é uma herança ou uma venda? Quais os impressos que devo preencher? obrigada pela v. atenção

  • Gonçalo diz:

    Boa tarde,
    O meu pai fez uma doação de um imóvel rústico (terreno agrícola) e de um imóvel urbano, este com uma casa em ruínas. Estou em vias de vender os dois juntos, uma vez que são contíguos.
    O cálculo das mais valias neste caso é igual a tantos outros, ou é excepcional?
    Com o dinheiro pretendo comprar um apartamento para mim, que será a minha primeira habitação, isso não terá qualquer influência no cálculo das mais valias?
    O negócio foi feito por um valor total. Será conveniente valorizar mais a parte rústica ou a parte urbana?(R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Gonçalo:
      O cálculo das mais-valias é igual aos restantes (a menos que a doação seja anterior a 1989) e não há qualquer interesse em valorizar mais a parte rústica ou urbana.
      Como o imóvel que vai vender não é a sua habitação própria e permanente (HPP), independentemente de comprar a sua HPP ou outra habitação, não haverá lugar à redução da tributação por reinvestimento.
      A sua habitação própria e permanente é a casa onde habita e que consta nas finanças. A menos que faça esta alteração não terá qualquer benefício.
      Bom Fim de Semana!

  • ANTONIO diz:

    Boa tarde
    Minha mãe herdou um imóvel rústico, (terreno agrícola), o qual doou a uma pessoa amiga.
    Será que tem que declarar a doação no IRS? Se sim, em que anexo,e por que valor?
    Obrigado.

  • fifi diz:

    bondia, queria saber como declarar a venda de uma casa sendo assim : comprei 1/4 parte da casa ao meu pai, em 1999, mas jà era proprietaria de 3/4 da casa antes de 1989, por herança. Vendi a casa em 2011 por 44 000 euros, o valor patrimonial da parte comprada ao meu pai é de 5000 euros, queria saber como se fazem as contas pâra o pagamento da mais valia pelas finanças, serà 44000 a dividir por 4 o que dà 11 000 menos os 5000, ou entao 44 000 menos o total do valor das 4 partes ? ou serà 44000 menos os 5000 do valor de aquisiçao ?? ou entao serà que se exclui da mais valia, os 44000 menos o valor das 3 partes isentas e o valor da mais valia é a diferença desta conta ?? obrigado pela informaçao

  • Susana Coelho diz:

    Bom dia,

    O meu pai fez-me uma doação de um terreno urbano há alguns anos atrás. Como o terreno em questão foi destacado da totalidade do terreno que ele tem, na altura da escritura de doação ainda não tinha qualquer valor patrimonial.

    Na escritura de doação indicamos que lhe dávamos o valor de 500 € e acho que o imposto de selo que paguei na altura foi calculado sobre os tais 500 € ou seja não paguei nada porque o valor era inferior a 10 € mas no papel que as finanças me enviaram (Liquidação de imposto de sela relativo a transmissão gratuita), eles estimaram o valor do terreno a 42050 €.

    Entretanto fizemos um projeto para construir uma casa naquele terreno, projeto que foi aprovado pela Câmara mas infelizmente tivemos alguns problemas e não conseguimos avançar com a construção.

    Como o terreno não é utilizado e só me dá custos (imposto e custos de manutenção) tenho duas opções ou volto a fazer uma doação do mesmo ao meu pai ou tento vendê-lo a outra pessoa.

    As minhas dúvidas sobre as mais-valias são as seguintes:

    – Se eu fizer uma doação do terreno ao meu pai, posso voltar a indicar o mesmo valor de 500 € na escritura e assim não terei qualquer mais-valia?

    – Se eu vender o terreno a outra pessoa, como será calculada a mais-valia? Sobre a diferença entre o preço de venda menos o valor que foi estimado nas Finanças na altura da doação ou sobre a diferença entre o valor da venda e os tais 500 € que indicamos na escritura da doação?

    Se tal for o caso, é possível deduzir os custos que tive com o projeto de arquitetura da casa que tinha previsto construir nesse terreno (arquitecto, Câmara municipal etc.) , despesas com a doação (escritura, registo na conservatória etc.).

    Agradeço desde já pela vossa resposta e a vossa ajuda.

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