Consultório: Mais Valias sobre Imóveis

| 2008/11/25 | 122 comentários


casa25 10 20081 Consultório: Mais Valias sobre ImóveisDados submetidos no Consultório:

“Gostaria de saber qual é o valor que se deve utilizar para calcular as mais valias referentes a venda de um imovel. É o valor que fica registado na escritura ou é o valor que as finanças atribuem (neste caso) ao apartamento. 

Passo a explicar:
Vou vender um apartamento por 55000 euros, no entanto depois de tratar dos papeis para fazer a escritura, descobri que o apartamento esta avaliado pelas finanças em 68000 euros. qual destes valores ira ser utilizado para pagar as mais valias ?
O apartamento é de 1990 e na altura custou 22500 euros (4500 contos), gostaria de saber quanto é que são as mais valias referentes a esta venda.
Agradeço desde já a vossa disponibilidade ”

Esta resposta é concedida por WeManage.biz a título gratuito e sem valor vinculativo. 

Resposta:

Respondendo à sua primeira questão o valor considerado para o cálculo das mais-valias é o valor que serve de base apara a liquidação do IMT -Imposto Municipal sobre Transacções, ou seja, o “valor que as finanças atribuem ao apartamento” (nº 1 artigo 31ºA do Código do IRS).

“Artigo 31ºA, nº 1:
Em caso de transmissão onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, sempre que o valor constante do contrato seja inferior ao valor definitivo que servir de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis, ou que serviria no caso de não haver lugar a essa liquidação, é este o valor a considerar para efeitos da determinação do rendimento tributável.”
No que respeita à segunda questão:

Conforme pode verificar no artigo já publicado no site maisvalias o cálculo da mais-valia é o seguinte:

Mais-Valia = Valor da Venda ou Valor da Avaliação – Valor da Compra * Coeficiente de Desvalorização da Moeda – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT).

Assim sendo:

 – Valor de Venda/Valor de Avaliação = 68.000 €
 – Valor da Compra*Coeficiente = 22.500 € * 2,02 = 45.450 € (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)
 – Obras nos últimos 5 anos = 0 €
 – Despesas com a aquisição e venda = 0 € (Se tiver alguma despesa inerente à compra também deverá ser multiplicada pelo coeficiente 2,02)

Nota: Assumimos que o apartamento não é uma habitação própria e permanente e que o valor da venda não vai ser reinvestido numa habitação própria e permanente.

Mais-Valia = 68.000 €-45.450 €-0,00 €-0,00 €= 22.550 €

Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 22.550 € *
50% = 11.275 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2008 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 31ºA
Artº 43º, nº 1 e 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

A Maisvalias e a Wemanage.biz declinam qualquer responsabilidade sobre as mais ou menos valias obitdas em acções tomadas com base nestas informações.





Tags: , ,

Category: Consultório

Acerca do Autor ()

Renato Sousa Barros, criou o Maisvalias com o objectivo de partilhar ideias sobre investimento e para tentar combater a iliteracia financeira.

Comentários (122)

Trackback URL | RSS de Comentários

Sites That Link to this Post

  1. movers and packers in delhi price | 2014/07/20
  1. Manuel santos diz:

    BOA TARDE GOSTARIA DE SABER SE : UMA PESSOA COM DUAS HABITAÇÕES,DOIS CRÉDITOS EM INSTITUIÇÕES BANCÁRIAS DIFERENTES UM PARA CADA CASA SE DECIDIR VENDER UMA CASA PARA PAGAR O RESTANTE DESSA MESMA CASA. NO ENTANTO TEVE UM GANHO DE 50 000.00€. COM ESSES 50 000,00€ DECIDE ABATER A DIVIDA DA OUTRA CASA. CONSIDERA-SE REENVESTIMENTO OU NÃO? EXISTE ALGUMA MANEIRA PARA JUSTIFICAR ESSA QUANTIA PERANTE AS FINANÇAS? O MEU OBJECTIVO É VENDER UMA CASA E COM O LUCRO DESSA CASA PAGAR A OUTRA.OBRIGADO

  2. Boa Tarde Manuel: O artigo 10º, nº 5 do Código do IRS diz que são excluídos de tributação os ganhos provenientes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente desde que no prazo de 24 meses o valor da venda, deduzido da amortização do empréstimo para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição de uma nova habitação própria e permanente, bem como se esse valor for utilizado no pagamento da aquisição efectuada nos doze meses anteriores. Ou seja, para ser considerado como reinvestimento: 1º A casa que vende tem que ser a sua residência fiscal e a casa que mantém terá que passar a ser a sua nova residência fiscal depois da venda. 2º A casa que vai manter tem que ter sido comprada no máximo 12 meses antes da venda da outra casa. Se não cumprir estes dois requisitos não será considerado reinvestimento. Boa Tarde

  3. Boa Tarde, mais uma vez, Manuel: Por lapso ao analisarmos a sua questão baseamo-nos na legislação do ano de 2008, no entanto no Orçamento de Estado para o ano de 2009 os prazos de reinvestimentos foram alargados: o reinvestimento poderá ser feito até 36 meses (3 anos) após a venda ou 24 meses antes de venda (2 anos). No seu caso concreto e se a venda vai ser realizada em 2009 para ser considerado como reinvestimento: 1º A casa que vende tem que ser a sua residência fiscal e a casa que mantém terá que passar a ser a sua nova residência fiscal depois da venda. 2º A casa que vai manter tem que ter sido comprada no máximo 24 meses (2 anos) antes da venda da outra casa. Se não cumprir estes dois requisitos não será considerado reinvestimento. Pedimos desculpa pelo engano. Bom Fim de Semana

  4. Mauro Cardeiro diz:

    Boa tarde. Em 2008 vendi a minha parte da habitação que tinha em conjunto com quem vivia em união de facto. Habitação essa tinha sido adquirida em em 2001 por 70.000€( com valor patrimonial de 73.400€ dado pelas finanças em 06), do qual recebi 35.000€ pela venda da minha parte à minha ex. Após vender a minha parte, adquiri uma outra habitação pelo valor de 127.000€ (escritura) ao qual foi dado um valor patrimonial de 69.560€ em 2008. A minha duvida está na questão de se irei pagar alguma mais valia ou não? Efectuei um emprestimo bancário no valor de 107.500€.
    Agradeço desde já a ajuda disponibilizada. obrigado.

  5. wemanage diz:

    Boa Tarde Mauro:

    De acordo com os dados fornecidos:

    Adquiriu em 2001 uma habitação em copropriedade pelo valor de 70.000 €.
    Deste modo a sua parte 50% teria valor de compra 35.000 €. Se vendeu a sua parte por 35.000 €, o seu valor de compra = valor de venda pelo que não há mais-valia.

    Esperamos ter sido esclarecedores.

  6. Patricia diz:

    Boa Tarde. Em 2001 comprei um apartamento por 62.500€, com empréstimo bancário pelo total, vendi a casa em 2008 por 85.000€, paguei 56.000€ que era o que devia ao banco, a minha dúvida é se para as mais valias conta os 62.500€ da compra ou só conta os 56.000€ que paguei ao banco. Já reinvesti parte do dinheiro noutra casa. As 2 casas são de habitação própria permanente. Obrigado

  7. Boa Tarde Patrícia:

    De acordo com o artigo 10º, nº 5 do Código do IRS estão excluídas de tributação as mais-valias pela venda da habitação própria e permanente desde que se reinvista o valor da venda deduzido do valor da amortização do empréstimo numa nova habitação própria e permanente. Ora de acordo com os dados que expôs a sua mais valia seria de cerca de 11.875 € (85.000 € – 62.500 x 1,17).

    Para esta mais-valia não estar sujeita a tributação a Patrícia teria que ter reinvestido na sua nova casa 29.000 €, ou seja, o valor da venda deduzido do pagamento do empréstimo (85.000-56.000 €).

    Se reinvestiu apenas uma parte, por exemplo, reinvestiu 25% então 75% da sua mais-valia estará sujeita a tributação.

    Esperamos ter sido esclarecedores.

    Bom Fim de Semana.

  8. Pedro Roque diz:

    Bom dia,
    Gostaria de pedir a vossa ajuda com a seguinte questão:
    Em Novembro de 1999 comprei uma casa para habitação própria permanente por 67,337€ ; em 2005 fiz uma escritura de partilhas com a minha, então, companheira pelo valor de 0 para fazer face à nossa separação. Ou seja, assumi integralmente a divida e…o imóvel. Em 2007 vendi a casa por 123,000 € não tendo, até agora reinvestido as mais valias. Como posso calcular o valor a pagar em 2010 (já que o prazo foi alargado)? Qual a eventual penalização de ter dito em sede de IRS 2008 que ia reinvestir as mais valias? E se pagar este ano serei menos penalizado? Como é que posso calcular estes valores? O factor de desvalorização da moeda aplicado é o de 1999 ou o de 2005?
    Grato pela ajuda,
    Cumprimentos
    Pedro Roque

  9. lucinda marcelino diz:

    agradeço o esclarecimento para o seguinte: estou em vias de concretizar a venda dum terreno avaliado pelas finanças em 16 797 .13 euros , cujo possivel montante de venda poderá ir a 250 000 euros, informo tambem que foi proveniente de doaçao em 1982, tendo sido feito o registo e consequente reavaliaçao em 2004. como pretendo comprar casa propria uma vez que nao tenho residencia e trabalho fora de portugal queria saber se terei que pagar alguma mais valia, e / ou como fazer a aplicaçao.grata pela atençao, atentamente lucinda

  10. Roberto Gomes diz:

    Boa tarde. Em 2005 adquiri uma casa antiga que restaurei e ampliei(terá agora um valor patrimonial superior), agora pretendo vende-la mas aínda não mudei a minha residência fiscal para a casa em causa e já me foram facturadas todas as benfeitorias.Penso reinvestir as mais valias, não sei se no total ou em parte, em outra habitação própria. A minha dúvida e sobre as consequências dos timings de mudança de direção fiscal e como estes afectam o apuramento dos valores das mais valias.Cumprimentos.Roberto Gomes.

  11. Luis Afonso diz:

    Bom dia, em 2007 um prédio que era uma sociedade onde eu tinha uma quota (que correspondia a um apartamento) passou a propriedade horizontal. Sendo que nas certidões de teor ficou definido que seria a minha habitação própria e permanente. No entanto eu tinha a morada fiscal noutro apartamento que possuo e nunca a alterei. Entretanto no final de 2008 vendi o apartamento (que tinha passado no ano anterior a propriedade horizontal) e pretendo reinvestir a mais valia noutra habitação própria e permanente. A minha questão centra-se nesta questão da morada fiscal: apesar de na certidão de teor estar registado que o apartamento seria para minha habitação própria e permanente e não tendo eu alterado a minha morada fiscal para o apartamento (entre 2007 e 2008), significa que não poderei reinvestir a mais valia? Obrigado, cumprimentos. Luis Afonso

  12. Sandra Bentes diz:

    Boa noite,
    Tenho uma questão um tanto ou quanto complexa.
    No ano de 2007 eu tinha uma 1ª habitação (A) apenas em meu nome e o meu namorado tinha outra noutra localidade(B) e uma 3ª (C) comprada em conjunto no ano de 2006. Nessa altura já faziamos a declaração do IRS em conjunto mas nunca foi declarado nas finanças que a 1ª habitação do meu então namorado era já a (A) apesar dele ter feito na devida altura a alteração da morada fiscal. No ano de 2007 casamos e logo a seguir vendemos a casa (A). No ano de 2007 pedi isenção do IMI da casa (C) que foi recusada por já ter uma 1ª habitação na mesma localidade. Nesta altura e já casados eu tinha como 1ª habitação (C) e o meu marido (B). No ano seguinte 2008 vendemos a (B) e (C) e adquirimos aquela onde hoje vivemos (D).
    Gostaria de saber como é que a tributação das mais valias é feita referente ao ano de 2008 e o que é que podemos incluir como despesas referentes às habitações uma vez que todas elas sofreram obras de beneficiação.

    Obrigada,

    Sandra Bentes

  13. Ana Araújo diz:

    Boa noite,
    Herdei, em conjunto com o meu irmão, 3 pequenas casas, penso que quase centenárias e compradas pelos meus pais, talvez nos anos 60 e um apartamento adquirido nos anos 70. Agora põe-se-me a dúvida se tereremos que pagar mais valias após a venda. Em caso afirmativo, como poderá ser avaliada a mais valia uma vez que nem sequer temos o valor da compra.
    Obrigada,
    Ana Araújo

  14. frederico diz:

    muito boa tarde
    poderia me responder por favor á duvida que tenho é verdade que as mais valias sobre imoveis foi abolida pela uniao europeia em 2007?

    muito obrigado

  15. Boa Tarde Ana Araújo: Em caso de venda a Ana e os seus irmão terão que pagar IRS sobre as mais-valias obtidas. O valor da “compra” a considerar será o valor pelo qual declararam os imóveis nas finanças na altura em que transferiram os imóveis do nome dos vossos pais para o vosso nome. Provavelmente nessa altura pagaram imposto do selo, se tiver esse documento é o valor que consta como valor tributável para pagamento do imposto do selo. Bom Domingo

  16. carlos vieira diz:

    ola muito boa tarde
    poderiam me responder tambem á mesma duvida do senhor frederico?
    sobre as mais valias dos imoveis?
    muito obrigado

  17. Olá Carlos Vieira,

    Aqui neste link pode encontrar a resposta ao Frederico: http://www.maisvalias.com/2009/01/14/consultorio-mais-valias-sobre-imoveis-2/
    Obrigado,
    Renato

  18. Luis Valente diz:

    Boa tarde,vendi em 2005 imóvel por 80.000 Euros que em 2001 tinha sido adquirido por 68.585 €. Não houve reivestimento na aquisição de novo imóvel.
    Existirá mais valia a pagar?

  19. Paula teixeira diz:

    Boa Tarde. comprei em 2004 um T0 por 55000€ fiz obras gastando 10000€ pedi o valor total ao banco. Em 2006 comprei 2º casa um T2 por 70000€ com emp bancario noutra instituiçao. agora em 2009 queria vender a 1º casa, mas estou com receio das mais valias. gostava de saber como posso vender a 1º casa sem pagar mail valias??? muito obrigada

  20. Miguel Branco diz:

    Boa tarde. Em 1997 eu e os meus 2 irmãos herdamos ¾ de uma casa, que pertencia ao meu pai, sendo que o outro quarto pertencia à esposa do meu pai (já falecida na altura). Quando tratamos das coisas nas finanças a casa foi avaliada em 43,33€ e neste momento recebi uma carta onde avaliam a mesma em 29360€. Questiono-me se será normal esta disparidade de valores em apenas 10anos, no entanto a principal pergunta é que mais valias é que tenho de declarar, visto que a casa foi vendida em 2008, por 20000€. Segundo o que me informei tenho de declarar o 10,83€ (43,33/4) como valor de compra e 7340€ (29360/4) como valor de venda (explicaram-me que no caso do valor da venda ser inferior ao valor da avaliação é este último que conta, é verdade?), está tudo isto correcto? Parecem-me valores completamento dispares e sem qualquer sentido.

  21. Pedro Carvalho diz:

    Boa tarde. Gostaria de pedir a vossa colaboração para o seguinte:

    Em Fevereiro de 1996, adquiri um apartamento como habitação própria permanente no valor de 50.000€ tendo na altura recorrido a um crédito bancário do mesmo valor, crédito esse que actualmente apresenta um valor em dívida de 32.000€. Pretendo mudar de habitação através de auto-construção de moradia unifamiliar no valor de 180.000€, com recurso a financiamento bancário de 130.000€. Para tal pretendo vender a minha actual habitação por 85.000€. De acordo com a nova tabela para 2009 creio que irei ter uma mais valia de 15.000€ e uma mais valia tributável de 849,06€.

    Tratando-se de uma auto-construção, não existindo portanto escritura de compra, por quem e em que altura que é determinado valor da nova habitação. Será pela própria escritura hipotecária e pelo valor indicado como garantia, ou posteriormente pela avaliação das finanças?

    O prazo estipulado para a reaplicação de mais valias creio ser de 36 meses após a venda do imóvel e 24 se esta for feita posteriormente. Que meios de prova serão necessários para justificar a reaplicação pretendida caso a venda seja efectuada posteriormente?

  22. Carla Carvalho diz:

    Boa noite, queria expor uma dúvida.

    Comprei um apartamento em 2002 por 124 mil euros. Foi registado por 85 mil euros (valor pedido ao banco de empréstimo).
    Vou vendê-lo por 150 mil euros (devo à instituição bancária 55 mil eutos).

    Em 2007 adquiri um terreno para construção no valor de 45 mil euros. Iniciei a construção da casa em Junho de 2008 (pedi de empréstimo 300 mil euros).

    Ao vender o apartamento as mais valias podem ser reinvestidas?

    Pelo que percebi na legislação a compra de terreno pode ser um reinvestimento, mas apenas a partir da data de venda (36 meses) e não com efeitos retroactivos.

    Quanto irei pagar então de mais valias? poderei ou não reinvestir na minha construção (quase concluida)??

    Obrigada pela atenção

  23. Luciana diz:

    Boa Noite,Pedido de informação urgente:
    Construí uma casa em 2002, para a sua construção pedi um empréstimo ao banco de 80.000 €. Neste momento quero vender o meu imóvel por 135.000 € e devo ao banco 70.000€. Nas finanças o valor patrimonial é de 39.000 €. Gostaria que me informassem quanto vou pagar de mais valias.

    Cumprimentos,
    Luciana Martins

  24. wemanage diz:

    Boa Noite Luciana: Para responder à sua questão necessitamos de saber qua o valor de “compra”, que no seu caso corresponde ao valor de aquisição do terreno somado das facturas que tem correspondentes à construção do imóvel. Tenha um excelente fim de semana!

  25. Vivaldo diz:

    Um familiar meu faleceu em 2002 tendo deixado 2 imóveis aos seus 21 herdeiros; um, em Arganil, construído em 1938, devoluto e muito degradado e, outro, em Coimbra, construído em 1975, alugado a dois idosos reformados. Entrou o ano de 2009 e, com uma parte dos herdeiros testamentários já falecidos, decidi propor aos outros herdeiros e representantes que me adjudicassem os bens da herança uma vez que não se vislumbrava um desfecho para a sua venda a estranhos e nunca mais se resolvia o assunto das partilhas. Acordámos os valores de 25000 € pela casa de Arganil e 55000 pela casa de Coimbra e fizemos a respectiva escritura de partilha no Cartório Notarial, pagando eu as respectivas tornas a todos os outros herdeiros. Surge, agora, a questão legal, as “mais-valias”. Entre o Cartório, as Finanças de Arganil e as Finanças de Coimbra, já ouvi duas opiniões: os que dizem que não há pagamento de mais-valias e os que dizem que há.

    Tenho três perguntas a fazer:
    1. Os herdeiros que receberam as tornas (3809,52€ cada um) têm ou não de pagar mais-valias?
    2. Se sim, como calcular as mais-valias?
    3. Tendo eu feito negócio comigo próprio, embora não tenha pago tornas a mim próprio também vou ter de pagar mais-valias?
    Muito obrigado pela vossa resposta.

  26. wemanage diz:

    Olá Vivaldo:

    Respondendo à 1ª e 2ª questões de uma vez só – Os herdeiros devem declarar a venda da sua quota-parte dos imóveis nas respectivas declarações de IRS.

    Supomos que o valor que pagou a cada um terá sido o proporcional do valor da avaliação dos imóveis declarado nas finanças e como tal o valor pelo qual os herdeiros “venderam” (tornas) será igual ao valor pelo qual “compraram” (valor comunicado às finanças na altura em que nomearam o cabeça de casal da herança).

    Sendo assim a mais-valia é nula e como tal não há lugar a pagamento de imposto, mas cada herdeiro tem que declarar a “venda” da sua quota-parte dos imóveis no anexo G da Declaração do IRS (a data de aquisição do imóvel é a data do óbito).

    No que respeita à 3ª questão, o Vivaldo não vendeu só comprou e como tal nada tem a decarar. Só deverá declarar quando e se efectivamente vender o imóvel.

    Esperamos ter sido esclarecedores!

  27. Vivaldo diz:

    Muito obrigado pela rápida resposta. Na verdade ela (a resposta) coincide com a informação recebida nas Finanças e no Cartório de Arganil; mas, diverge da recebida nas Finanças de Coimbra onde me informaram que os herdeiros “vendedores” devem indicar o correspondente proporcional do valor patrimonial dos imóveis, à data do óbito, em 2002 (no campo da esquerda) e o valor das tornas recebidas na escritura de partilha (no campo da direita), no tal anexo G, quadro 4.
    Ou seja, o Valor Patrimonial Tributário dos imóveis, em 2002 (data do óbito), a dividir por 21 (número de herdeiros) será o valor da compra a declarar, e o valor das tornas recebidas em 2009 (data da escritura de partilha) será o valor da venda a declarar. As mais-valias serão automáticas no cálculo do imposto.
    Entretanto (em Coimbra) mandaram-me fazer o pedido do VPT, em 2002, para calcular o correspondente proporcional a cada herdeiro, a fim de ser incluído na declaração de 2010 e, também, ver o processo do imposto sucessório em Arganil.
    A entrega do IRS ainda vem longe mas isso não impede que eu me vá informando. Apenas gostava de saber qual o caminho certo.

  28. wemanage diz:

    Boa Noite Vivaldo: Para obter uma resposta escrita por parte das finanças pode expor a sua dúvida via internet. Siga o link que a seguir indicamos: http://info.portaldasfinancas.gov.pt/dgci/Templates/Description.aspx?NRMODE=Published&NRNODEGUID=%7b5DD85B32-CBFE-4B18-89CA-06534CE41049%7d&NRORIGINALURL=%2fpt%2fapoio_contribuinte%2fduvidas_sugestoes%2f&NRCACHEHINT=Guest# e escolha a opção “Pergunte Nós respondemos”. No destinatário da informação escolha o IRS. Já agora pedíamos-lhe o favor de publicar a resposta neste site quando a receber. Assim ficamos todos mais esclarecidos :). Tenha um excelente fim de semana!

  29. Vivaldo diz:

    Obrigado pela sugestão, amigo, assim farei!
    Bom fim-de-semana para todos.

  30. Boa Tarde,
    gostaria se possível que me esclarecessem as minha duvidas sobre mais valias. Comprei uma casa em 2000 no valor de 90,000€ sem recurso a crédito e que vou vender por exemplo por 150,000€. Entretanto comprei este ano 2009 um apartamento recorrendo a crédito. A mais valia da venda seria 60,000€, eu queria usar esse valor para amortizar o crédito do apartmento que comprei em 2009. A minha duvida é se fazendo essa amortização ficarei isenta de pagar irs nas mais valias? Obrigado pela atenção

  31. Carlos Rbeiro diz:

    Boas, comprei um apartamento no ano de 1998 que ficou registado pelo valor de 12.500.000$00 e foi vendido em 2009, pelo valor de 75.000,00€. Esta quantia de 75.000,00€ foi reenvestida em outro apartamento no valor de 147.500,00€ no ano de 2009 para habitação propria. Gostava de saber se teho que declarar na declaração de IRS de 2009 a venda / compra e se estou sujeito a tributação de mais valias. obrigado

    • wemanage diz:

      Boa Noite Carlos: De acordo com os valores que nos indica teve uma menos valia com a venda da casa pelo que não estará sujeito a tributação. O valor de compra actualizado à data de 2009 é de 62.349,74 € * 1,33 = 82.925,15 €. No entanto deve preencher o anexo G da declaração de IRS com o valor de venda e o valor de compra original.
      Tenha um excelente domigo!

  32. Francisco diz:

    Relativamente à smais válias sobre heranças. A casa é anterior a 1989, data a partir da qual se começou a pagar mais valias. A casa foi propriedade dos meus pais. Em 2005 o meu pai faleceu e fizemos as partilhas da referida casa. A minha mãe, nessa data possuia 50% do imóvel, com a morte do pai herdou mais 1/3 e eu e a minha irmã mais 1/3 cada um. No entanto a minha mãe prescindiu do imóvel e dividimos a casa entre apenas eu e a minha irmã, tendo a minha mãe ficado com o usufruto de uma parte da casa (a casa tem 2 andares) no valor de 15.000 Euros. O valor do imóvel era de 120.000 Euros, aminha mãe tinha direito a 60.000 + 20.000 e eu e a minha irmã 20.000 cada. No entanto demos à minha mãe em “TORNAS” os 60.000 Euros e ficamos com uma casa cada um. A pergunta é a seguinte, sendo o imóvel anterior a 1989, a minha mãe tem que declarar alguma mais valia? Por favor ajudem. Desde setembro do ano passado que falamos com pessoas, deslocamo-nos a várias Repartições de Finanças e ninguém nos consegue dar uma resposta concreta, uns dizem que sim, outros que não… agora estamos com medo de declarar e de não declarar. Felizmente hoje após mais uma consulta na net descobri este site e pelas comentários q li talvez alguém me possa ajudar. Obrigados

  33. Mário Vieira diz:

    Bom dia, gostaria se possível a vossa ajuda para o seguinte, comprei uma casa para segunda habitação no ano de 2008 pelo valor de 10.000euros, depois resolvi vende-la em Abril de 2009 pelo valor de 15.000euros, sabem dizer.me por favor o valor das mais valias que tenho a pagar? Que documentos preciso da venda casa para o IRS? Caso sejam precisos alguns onde posso adquiri-los? Porque não fiquei com nenhum documento da venda e já não me lembro da data da escritura, sei apenas que foi no mês Abril de 2009. Muito obrigado, fico a espera da vossa resposta.

    • wemanage diz:

      Bom Dia Mário:

      O cálculo da mais-valia é efectuado da seguinte forma: Valor da Venda-Valor da compra actualizado- Obras nos últimos 5 anos -despesas necessárias com a compra e venda do imóvel. Efectuando o cáculo de acordo com os valores que nos disponibilizou a sua mais-valia será de 5.000 €, dos quais 50% estarão sujeitos a IRS, ou seja, 2.500 €.

      Este valor será somado aos seus restantes rendimentos e só depois será determinada a taxa a que será tributado.

      Em relação aos documentos deverá ter a escritura de compra e a de venda do imóvel. Poderá solicitar cópias nos notários onde celebrou as escrituras. Peça factura destas despesas porque abatem às suas mais-valias (despesas necessárias à compra e venda do imóvel).

      Tenha um excelente domingo!

  34. silvia fernandes diz:

    boa tarde,

    Comprei uma casa para habiatção permanente em 2007, que estou a vender. A minha questão é a seguinte, vendo esta casa que adequiri por 150.000€ da qual fiz a escritura e registei pelo valor da compra, e quero comprar outra por menos valor, 130.000€, devo ao banco 33.000€ , será que ao vender a minha casa e ao comprar outra por valor inferior e pagando a minha divida ao banco, este dinheiro conta para as mais valias, ou estas só são calculadas sobre o valor com que fico.Será que tenho a pagar mais valias por compar por menos do que tinhaa outra casa registada?
    Agradeço desde já a vossa atenção e disponibilidade.

    • wemanage diz:

      Boa Noite Silvia Fernandes:
      A sua mais-valia é a diferença entre o valor de compra actualizado para os dias de hoje e o valor de venda da sua casa.
      Aqui só nos diz qual o valor da compra, mas se assumirmos que o valor de compra é igual ao da venda a sua mais-valia é zero e como tal não terá IRS a pagar.
      Tenha um excelente domingo!

  35. Maria diz:

    Boa noite.
    Comprei um apartamento em 2005 por 142.500,00 Euros e estou a pensar em vende-lo por 175.000,00 Euros. Como tenho de pagar a comissao da Imobiliaria, que sao 5% sobre os 175.000,00 Euros e mais 21% do IVA sobre a comissao, pergunto se este valor é deduzido do valor de venda (175.000,00 que constarao da escritura) para o calculo da mais valia, qual será a mais valia em qualquer dos casos, e se é considerada mais valia caso eu reinvista o fruto desta venda num imovel para habitaçao propria no Brasil. (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Maria:
      O valor da comissão pago à imobiliária ainda não é aceite para efeitos de IRS. Há já alguns anos que se diz que vai passar a ser aceite, mas ainda não é. A sua mais valia será então de 175.000 € -142.500 * 1,08, ou seja, 21.100 €. Deste valor, 50% será somado aos seus restantes rendimentos para efeitos de tributação em IRS. A reinvestimento numa casa (mesmo que habitação própria e permanente) no Brasil não é considerado como reinvestimento e como tal não abate ao IRS sobre as mais-valias.
      Tenha um excelente domingo!

  36. Maria diz:

    Esqueci-me de informar que ainda devo cerca de 58.000,00 Euros do emprestimo que obtive para a compra deste imovel, que irei saldar no momento da venda. Grata

  37. vera diz:

    boa tarde,
    preciso de ajuda porque já consultei duas repartições finanças e obtive respostas opostas. em 2006 adquiri imovel por 105000 com recurso a credito na totalidade, em 2008 vendi esse imovel por 115000, liquidei emprestimo no vlor de 104000 euros. na declaraçõ irs 2009 a contbilista colocou que tinha mais valias de 11000 que iria reinvestir. no ano passado adquiri uma moradia antiga para restauração, e ampliação, entreguei projecto na camara para esses melhoramentos. comprei por 119000, e pedi o credito tb nesse valor. a minha duvida é a seguinte: rinvesti esse valor??? porque
    em lisboa disseram-me que sim, tenho as facturas dessas mesmas obras.e que na declaração deste ano coloco como utilizei esse valor para a nova casa, na minha área de residencia, dizem que não. Preciso de ajuda, porque houve obras de ampliação e construção da casa.

    caso não seja considerado mais valias como devo proceder e qual a penalização que irei ter. é lamentável que nos nossos serviços publicos não nos consguiam explicar.

    um muito obrigada (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Vera:
      Se a Vera comprou a nova moradia por um valor superior a 11.000 € e essa passou a ser a sua nova Habitação própria e permanente – HPP (isto é, se alterou a sua morada fiscal para aquele imóvel e se o imóvel que vendeu também era a sua HPP) então é considerado o pagamento do empréstimo juntamente com a aquisição do novo imóvel é considerado reinvestimento. Se não cumpre um destes critérios então não é considerado reinvestimento.
      Bom Domingo!

  38. Cristina Gama diz:

    Bom Dia! Em 1998 Comprei um apartamento em co propriedade com uma pessoa com quem vivo em União de facto, pela quantia de 127.333,00€ tendo sido escriturada pelo valor de 90,000,00€, que correspondia a uma hipoteca para habitação. Mais tarde houve necessidade de efctuar algumas obras no predio e dentro da minha habitação e foram feitos dois emprestimos de multi funçoes no valor total de 63.000,00 €, com hipoteca e registos prediais sobre a casa. Neste momento o total da minha divida ao banco sobre a casa é de cerca de 137.000,€. Estou a equacionar a venda do imovel pelo valor de 167.500,00 €, dos quais ainda terei que pagar a comissão a uma agencia que ira por a casa a venda. Sendo assim gostaria de saber quais os valores que entrariam para as mais valias e qual a percentagem aplicada.

    Muito obrigada

  39. Filipe Nunes diz:

    Boa tarde,

    Em 2003 adquiri um imóvel por 59.000 euros, em 2009 vendi o mesmo por 97.000 euros. Contudo o valor pelo qual as finanças avaliaram o prédio foi de 73.000 euros. Para o calculo da mais valia devo considerar os 97.000 venda ou os 73.000 da avaliação das finanças? O exemplo que deu é quando a avaliação é mais alta, e quando é mais baixa? E deve-se considerar a avaliação que as finanças fizeram ao imóvel em 2003 (altura da compra) ou em 2009 (altura da venda em que as finanças avaliaram a casa para o novo proprietário)? (R)

    Obrigado

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Filipe:
      Para o cáculo da mais-valia o valor de venda deve ser sempre o maior de dois preços: ou o Valor da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário à data da venda (valor da avaliação). No seu caso o valor da escritura é superior ao valor da avaliação pelo que deve considerar o valor da escritura.
      Bom Domingo!

  40. Francisco Lagoa Marques diz:

    Pergunta talvez dificil.
    Dado 1: Vou comprar casa sózinho, com recurso a crédito da totalidade do valor da casa.
    Dado 2:A minha namorada tem a casa dela à venda e prevê-se que tenha uma mais valia de cerca de 20.000.
    A intenção é após a venda, eu doar-lhe 50% da casa (nova) ou seja torná-la co-responsável no crédito e amortizamos os 20.000 ganhos com a venda da casa dela.
    Pergunta 1: Se os 20.000 forem amortizados no novo crédito temos de pagar as mais valias?
    Pergunta 2: Quanto teremos de pagar?
    Pergunta 3: Quanto tempo temos para o fazer?
    Obrigado

  41. Gomes diz:

    Boa Noite
    O meu Pai está a pensar vender um terreno e doar-me o valor do mesmo para ajudar-me a comprar uma casa no (2ª habitação).
    É necessário pagar mais valias? ou há outros impostos a pagar?

    Obrigado pela atenção (R)

    Gomes

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Gomes:
      A venda do terreno por parte do seu pai estará sujeita a IRS sobre as mais-valias obtidas (excepto se a compra do terreno por parte do seu pai foi anterior a 1989).
      A doação entre pai e filho não está sujeita a IRS, mas tem que declarar a`doação ás fianaças.
      Tenha uma excelente semana!

  42. Luisa diz:

    Boa tarde,

    Comprei uma casa em 2001 por 92.000€, sendo o valor da escritura de 62.000€. Vou vender por 85.000€, tendo ainda um empréstimo de 69.000€. Dos 85.000€, 4.000€ serão comissão para a agência imobiliária
    Qual será o valor da mais valia a considerar?

    Muito obrigada (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Luisa:
      A sua mais-valia será de cerca de 6.600 € (85.000 € – 62.000 * 1,20 (coeficiente de 2009)-4.000 €). Deste montante apenas 50% será tributado. Se se trata da sua habitação própria e permanente (HPP) e se com o valor da venda liquidar a parte do empréstimo relativa ao apartamento e comprar uma nva HPP então não será tributada.
      Tenha uma excelente semana!

  43. Rui Faria diz:

    Boa Tarde

    Comprei um terreno onde contrui uma casa, agora vou vende-la, ao preencher o anexo G
    qual o valor que ponho de aquisicao.
    O valor só da compra do terreno ou valor do terreno com o custo da construção.

    Obrigado

  44. maria diz:

    Bom dia,
    Em1992 comprei um terreno com uma casa pequena e antiga por 7.500 contos.
    A casa, residencia permanente, foi muitissimo ampliada e agora quero vende-la por 600.000Euros ( despesas de agencia 5%+Iva)
    Nao tenho documentaçao de obras dos ultimos 5 anos.
    Pretendo reenvestir numa casa de 550.000 Euros.
    Pergunto:
    – quanto terei de pagar de mais valias?
    – existe prazo para venda desta 2a. casa?
    E que uma parte da familia esta a pensar sair de Portugal.

    Obrigada

  45. Luís diz:

    Comprei terreno por 20.000€

    Construí no valor adicional de 80.000€

    Casa ficou inacabada

    Vendi casa inacabada por 92.000€

    Que mais valias tenho a declarar?, sabendo que ainda tenho custos de registos, imobiliaria e IMT?

    Obrigado

  46. maria diz:

    Ola, bom dia a todos

    Alguem podera fazer o favor de respoder a minha pergunta sobre mais-valias?
    A pequena casa velha que foi aumentada?…
    Obrigada

    Maria

  47. Silva diz:

    Boa Tarde
    Comprei um imovel por 63.850 eur estou a pensar em vende-lo por 70 000 eur gostaria de saber quanto tenho a pagar em mais valias.
    Se por acaso vender por o valor da aquisição ou abaixo nao tenho mais valias a declarar?
    Qual a melhor decisão vender acima do preço, ou abaixo do preço para efeitos de pagamentos mais valias ou menos valias?
    Obrigado pela consideração.

  48. jose eduardo diz:

    Boa tarde
    Gostaria de solicitar resposta para o seguinte caso:
    Por questões de saúde necesssito vender a minha actual habitação, mas para vender necessito de uma nova casa para lá morar. Tenho já um negocio em vista, vou pedir dinheiro aos meus filhos para concretizar a compra por € 50000.
    Para efeitos de tributação mais-valias a actual casa onde moro qando vendia não pode ser tomada em linha de conta com a 1ª. compra?

    Obrigado

  49. Ema diz:

    Adquiri em 1994 um apartamento por € 35.500,00. Neste momento gostava de vendê-lo mas queria saber mais pormenores sobre as mais-valias. O valor da venda seria de € 125.000,00. Devo ao Banco em crédito à habitação € 93.000,00.Não pretendo comprar nada e este apartamento é a minha residência fiscal, 1ª habitação própria e permanente. Será que me podem esclarecer? (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Ema:
      Pelo que nos indica a sua mais valia seria de cerca de = 125.000 € – 35.500 € x 1,49 (coeficiente de actualização de 2009 – o de 2010 ainda não foi publicado mas será concerteza superior) = 72.105 €.
      Ora como vai utilizar a mais – valia para pagar o empréstimo não vai ter que pagar IRS sobre esta mais-valia.
      No entanto deve declarar a venda através do preechimento no anexo G quando entregar a declaração do IRS relativa ao ano da venda (e é nessa declaração que vai mencionar qual o montante de empréstimo que pagou).
      Tenha um bom domingo!

  50. Armando Silva diz:

    Boa tarde, comprei um apartamento em 2009 por 49325€ e que está avaliado nas finanças por 70400€. Este apartamento não é habitação propria permanente. Vendi-o este ano (2010) por 75000€.
    Perante a situação descrita quanto terei de pagar de mais valia? (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Armando Silva:
      A sua mais-valia será = 75.000 € – 49.325 € = 25.675 € (atenção pode abater a este valor obras que tenha realizado e as despesas com o IMT que pagou aquando da compra, o custo com escritura, notário e registos prediais, se tiver os documentos).
      Deverá somar 50% deste valor aos seus restantes rendimentos de 2010, ou seja, 12.837,50 €.
      Só depois é possível determinar a que taxa será tributado.
      Tenha um excelente domingo!

  51. Armando Silva diz:

    Boa Noite.
    Antes mais obrigado pelo esclarecimento.
    tenho ainda outra duvida: se com o dinheiro da venda (75000€) eu reinvestisse numa outra casa teria de pagar esta mais valia na mesma?

  52. Sérgio diz:

    Exmos. Senhores,
    Tenho um imóvel que foi adquirido com habitação permanente só em meu nome, no entanto agora adquiri um novo imóvel com a minha namorada para habitação permanente e alterei o outro imóvel inicial para habitação secundária encontrando-se actualmente em venda.
    O novo foi adquirido com empréstimo na sua totalidade, poderei eu aplicar as mais valias amortizando este empréstimo?

  53. Armando Silva diz:

    Boa tarde,
    uma das duvidas que tenho também é se a comissão que pagamos á agência imobiliaria responsável pela venda do imovel pode ser ser deduzido no IRS?

  54. Sofia diz:

    Eu e o meu namorado temos cada um a sua casa. Entretanto casámos e a residência fiscal dele passou para a minha casa. Ele pretende vender a casa dele. Pretendemos reinvestir a diferença entre o valor da venda e o valor a pagar do empréstimo, por forma a não ser tributado. A minha questão é a seguinte: é possível este reinvestimento ser efectuado como entrega para abate ao meu empréstimo? Dado que agora a minha casa passa a ser residência fiscal dele? Ou a casa aonde reinvestissemos, teria de estar em nome dos 2?
    Obrigado.

  55. Maria Lopes diz:

    Boa tarde
    Gostaria caso seja possível que me esclarecessem algumas dúvidas.
    Vou vender um imóvel que foi construído por mim em 2006. Da construção tenho apenas 50.000,00 de facturas.
    O imóvel tem valor patrimonial de 330.000,00.
    Comprei a 1/2 deste imóvel em partilhas no ano passado.
    Vou vende-lo por um valor inferior ao valor patrimonial.
    Que mais valias terei de pagar considerando que tenho apenas 50.000,00 de facturas (porque o construtor fugiu e não passou mais), considerando que adquiri à posteriori 1/2 do imóvel e paguei IMT e imposto de selo.
    Gostaria ainda de saber se posso pedir uma segunda avaliação às Finanças para actualizar o valor patrimonial, porque segundo as senhoras do balcão só o posso fazer de três em três ano, portanto em 2006 não me pronunciei, em 2009 também não e agora gostava de fazer o pedido e dizem que não posso. Será assim mesmo?
    Será que me podem ajudar.
    Antecipadamente grata
    Maria

  56. Ana reis diz:

    Boa tarde,
    Vendi uma casa por 58.000 e na altura a casa tava avaliada em 41.000 pelas finanças, isto é, valor patrimonial da caderneta. Passados 5 meses, aparece-me uma carta com a avaliação da casa em 62.000 (valor patrimonial tributario) pra efeitos de mais valias. Isto é possível? É avaliada na data de venda com 1 valor, e uns meses depois, já vale muito mais?
    Qual o valor das mais valias neste caso?
    Onde posso reclamar do valor?
    Obrigada.

  57. boa tarde

    Eu e minha irmã, somos herdeiras de um terço e proprietárias de outro terço cada uma.De um terreno que tem uma moradia e a qual vamos legalizar. E depois de legalizada vende-la.O que eu pretendia que me esclarecessem. É se as despesas que vamos ter com toda a parte de legalização,ou seja projecto da casa,da luz,certificado energético,etc.Se entram para dedução das mais valias.E como é feito o calculo.Se é descontado nas mais valias o total das despesas? Ou se é só uma percentagem das despesas feitas.

    Desde já o meu obrigada

    Hortense Ramíão

  58. Paulo e Cecília diz:

    Boa Tarde

    Vendemos em Outubro de 2010 por € 82.500 euros um apartamento que nos foi doado pelos nossos pais, do qual foi feita escritura dessa doação em 1997.
    O valor patrimonial do apartamento à data da escritura de doação era Esc. 2.882.880$00
    + ou – € 14.380 Euros.

    Podem p. fv. ajudar-nos a fazer o calculo do valor a declarar para efeitos de I R S.

    Obrigados
    Paulo e Cecilia (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Paulo e Cecília:
      Ao preencherem a declaração do IRS deverão preencher o valor de venda e a data e o “valor de compra” (valor pelo qual a doação ficou registada nas finanças – geralmente é o valor patrimonial) e a data de doação. As contas das mais-valias são feitas pelas finanças.
      Mas para terem uma ideia do valor aqui vai:
      Mais-Valia = 82.500 € – 14.380 € * 1,37 = 19.700,60 €. Deste valor 50% serão somados aos vossos restantes rendimentos para determinar a que taxa de IRS é que vão ser tributados em 2010.
      Se tiverem os comprovativos das despesas com os registos na Conservatória do Registo Predial e outras despesas necessárias à “aquisição” do imóvel estas serão abatidas às mais-valias. Se também tiverem facturas de obras realizadas no apartamento nos últimos 5 anos, estas também abatem às mais-valias.
      Bom Fim de Semana!

  59. Marco Silva diz:

    Bom dia. A minha questao é a seguinte: Em 2010 eu e a minha esposa vendemos um apartamento onde viviamos, do qual resultaram lucros da venda. Ambos, já separados compramos um apartamento cada, escriturados em 2011.A questao é, o lucro resultante da venda tem de ser dividido legalmente pelos dois, ou so um de nos pode utilizar integralmente essa mais valia para reinvestimento no novo apartamento(habitaçao propria)

  60. Rui Domingues diz:

    AJUDA URGENTE: O meu tio efectuou em 1985 a escritura de compra de uma parte de uma quinta 700/13000 avos conjuntamente com outros co-proprietários. Na altura pagou a sisa correspondente.
    Iniciou a recosntrução de um pequeno imóvel que lá se situava que concluiu em 1986.Foi submetido á Câmara Municipal a Autorização e legalização da mesma.
    A comissão de proprietários inciou um processo de urbanização para loteamento que só veio a ficar concluido e reconhecido por parte da Câmara em 1998.
    Nas finanças o terreno com a casa foi inscrito em 1993 não sei ao certo o valor mas talvez 10.000€ (2 mil contos) na altura com indicação de que a construção tinha mais de 5 anos. Em 2006 foi avaliado pelas finaças em 21.223,50€, após a escritura de compra/venda o ano passado (2010) o valor atribuido pelas finanças foi de 191.180€.
    As obras que foram feitas de melhorias foram há mais de 5 anos.
    Comprei este imóvel ao meu tio por 130.000€.
    O meu tio comprou antes de 1989.
    por favor ajudem-me sobre o que o meu tio deve colocar no anexo G.
    Muito Obrigado

    • Antonio Duarte diz:

      Em 1007 comprei um apartamento por 9.600.000$00 (46.887,01 €) o qual foi vendido em Julho de 2006 por 75.000,00 €. Entretanto em Agosto de 2006 reinvesti na aquisição de novo apartamento para habitação própria e permanente o valor de 75.000,00 €. As finanças vêm agora a exigir o pagamento de 7400,00 € de IRS. Pergunto: Terei obrigação de pagar algum valor de mais valias, uma vez que tive custos na compra dos dois andares muito superior áquilo que recebi pela venda de um?
      Obrigado

  61. Antonio Duarte diz:

    Em 1997 comprei um apartamento por 9.600.000$00 (46.887,01 €) o qual foi vendido em Julho de 2006 por 75.000,00 €. Entretanto em Agosto de 2006 reinvesti na aquisição de novo apartamento para habitação própria e permanente o valor de 75.000,00 €. As finanças vêm agora a exigir o pagamento de 7400,00 € de IRS. Pergunto: Terei obrigação de pagar algum valor de mais valias, uma vez que tive custos na compra dos dois andares muito superior áquilo que recebi pela venda de um?
    Obrigado

  62. Miguel Pereira diz:

    Boa tarde, comprei uma HPP em 2010 por 165.000€ e vou vender agora por 180.000€, não vou comprar nada e tenho um empréstimo de 100.000€ que vou liquidar, quanto tenho de pagar de mais valias? Desde já muito obrigado.

  63. Alexandra Mota diz:

    Boa noite,

    Se herdei um terreno no ano de 2005 por falecimento dos meus pais. Este terreno foi objecto de expropriação, no ano de 2010, devido à passagem de uma auto-estrada pelo mesmo.

    Terei que pagar mais-valias referentes ao valor de indemnização recebido por esta expropriação?

    Em caso afirmativo, qual é a forma de cálculo deste imposto a pagar?

    Desde já muito obrigado!

  64. Carlos Sena diz:

    Agradeço a sequinte informação:
    Comprei uma casa (2ª habitação)em 2008 por 790.000, pagando na altura cerca de 50.000€ de IMT
    Depois de efectuadas obras (relativamente às quais não tenho grande parte dos recibos), vou vende-la por 1.100.000€, sendo cerca de 30.000 para a imobiliária (já com iva)
    As mais valias agora apuradas, embora não sendo reais, porque não tenho recibos das obras, serão?
    1.100.000 – 790.000 – 50.000(IMT)- valor recibos obras que possuo / 2 = X, sendo este valor mutiplicado pelo minha taxa de IRS para 2011
    Agradeço que me confirme o raciocínio
    Muito obrigado
    Carlos Sena (R)

    • wemanage diz:

      Bom Dia Carlos:

      O raciocínio está correcto, no entanto falta o coeficiente de actualização monetária, ou seja, o valor de aquisição da sua casa vai ser actualizado para o ano de 2011. Os coeficientes de 2011 ainda não foram publicados, mas se estivessemos em 2010 o cálculo seria o seguinte: (1.100.000 – (790.000 x 0,99) – 50.000(IMT) – Comissão da Imobiliária- valor recibos obras que possuo) / 2 = X.
      Destacamos ainda que se tiver os recibos da escritura de compra e do registo na Conservatória do Registo Predia também poderá incluí-los e assim ter uma mais-valia inferior.
      Bom Feriado! :)

  65. Carlos Sena diz:

    desculpem mas esqueci-me de descontar também o valor a pagar à imobiliária, julgo que deverá ser.. (R)

  66. Miguel Dantas diz:

    Boa tarde,
    Tenho uma dúvida relativa a IRS que passo a expor:
    – Em 2004 comprei em co-propriedade (50/50) uma casa por 210 mil euros pois vivia em união de facto
    – Em 2010 surgiu a separação e passei a minha parte para a minha ex-companheira recebendo o valor de 11 mil euros como mais valia. existia uma divida de 135 mil euros ao banco que ela assumiu
    – Tive despesas com essa transacção e o restante valor foi investido numa nova casa
    – Tenho mais valias a declarar?
    Obrigado

  67. Correia diz:

    Bom dia
    Gostaria de colocar a seguinte questão:

    Vendi a minha casa (Autoconstrução)que foi feita com empréstimo bancário no valor de 150.000 Euros para compra de terreno e construção da mesma.
    Qual o valor que devo considerar como aquisição da casa .
    Os 150.000 Euros da escritura ou o Valor patrimonial atribuido pelas finanças

  68. Paulo diz:

    Boa tarde

    Em 2005 comprei em co-propriedade (50/50) uma casa por 125 mil euros pois vivia em união de facto, no entanto, o valor da casa resume-se a 100.000 euros, valor em escritura.

    Pretendo vender esta casa por 140.000 euros, para adquirir um terreno e construir casa, num investimento que estimo seja de 110.000.

    Quanto tenho de pagar de mais valias? (R)

    • wemanage diz:

      Bom Dia Paulo:

      Se a casa em que vivia em união de facto era a sua habitação própria e permanente (HPP) e o terreno que vai adquirir também é para a construção da sua nova HPP em princípio não terá que pagar IRS sobre as mais-valias, dado que:

      V. Venda = 140.000/2 = 70.000 €
      V. Compra = (100.000 € * 1,07 )/2 = 53.500 € (o coeficiente de desvalorização da moeda utilizado foi o de 2010 porque ainda não foi publicado o de 2011)

      Mais-valia que lhe diz respeito = 70.000 € – 53.500 € = 16.500 €.

      Como vai reinvestir cerca de 110.000 € na sua nova HPP não vai pagar IRS sobre a sua mais-valia.

      Deve ter em atenção que a casa que vai vender e o terreno que vai comprar têm que ser a sua HPP, tem 36 meses para terminar a construção da casa e na declaração de IRS quando declarar a venda da casa tem que dizer que tem intenção de reinvestir. Como não fez referência ao recurso a créditos, assumimos que não recorreu ao crédito em nenhum das operações.

      Bom Fim de Semana!

      • Paulo diz:

        Antes de mais, grato pela resposta!

        No entanto, a informação que coloquei, carecia desse pormenor o crédito. Efectivamente, para a aquisição da 1ª. moradia, efectivei 2 créditos, um no valor de 105.000 e outro de 30.000.
        Na altura fui mal aconselhado e a casa, apesar de ter o valor de 100.000, custou na realidade 125.000. Esta informação vai alterar alguma coisa, na explicação que me forneceu anteriormente?

        Muito obrigado pelo seu tempo

        Paulo

  69. Bruna Silva diz:

    Boa tarde,
    Gostaria de saber se me pode ajudar na seguinte questão: adquirimos um apartamento em 2001, cujo valor na escritura e inscrição nas Finanças (no pagamento da antiga SISA)foi de 80.000€. Vamos vendê-lo por 84.500€. O valor patrimonial determinado pelas Finanças, em 2009, foi de 31935€. Haverá lugar ao pagamento de mais valias?
    E já agora, a nível de IMT e imposto de selo, como se processam os cálculos?
    Atentamente,
    Obrigada.
    Bruna Silva.

  70. Bruna Silva diz:

    Esqueci-me de mencionar, não sei se será importante ou não, na altura fez-se crédito habitação no valor de 72000€ e, nesnte momento, deve-se aproximadamente 57.000€.

  71. Filipe Rodrigues diz:

    Boa tarde

    Preciso de uma ajuda tenho uma casa que vou vende-le por 35.000.00€ e que me custou 10.000.00€ alguém me sabe dizer quanto é que vou ter de pagar de mais valias??????

  72. António Pires diz:

    Boa tarde preciso de um esclarecimento sobre a mais valia a declarar em 2010 da seguinte situação.
    Em Janeiro de 2006 comprei uma fração urbana com casa em ruinas por 25.000€ esta acabou por ser demolida e durante os anos 2007 2008 2009 construi com recursos proprios uma habitação que em 2010 vendi por 90.000. Tenho documentos comprovativos do custo de construção ao longo dos anos no valor de 45.000€ . estes custos entram na totalidade no ano da venda? Como é calculada a mais valia? Esta habitação não era para habitação permanente?

  73. Alvaro Ferreira diz:

    Herdei um prédio rustico, depois, o mesmo foi objecto de uma operação de loteamento em diversos lotes. Agora vou vender um lote, qual o valor que devo considerar, como valor de aquisição, para efeitos de mais valias.

  74. pedro rafael diz:

    bom dia, tenho uma dúvida.
    há 4 anos aquiri uma habitação em regime de co-propriedade com a minha namorada. conta conjunta e crédito habitação conjunto.
    entretanto separámo-nos e vamos fazer o contrato de compra-e-venda no qual eu cederei a minha posição.
    no entanto, quero saber se o valor a colocar no contrato é o da avaliação do imóvel (óbviamente 50%) e se terei de declarar essa mais valia, uma vez que não irei receber esse dinheiro resultante da venda. é um crédito.
    obrigado

  75. Rui Dinis diz:

    Boa tarde!
    Gostaria de saber se me pode ajudar na seguinte questão: queria saber o calculo exato do imposto de mais valias, sobre a venda de um imóvel que neste caso é uma cedência contratual..
    O imóvel é de 2009,e a diferença que eu vou obter são 5000€…
    Sendo a imobiliária a vender, como será feito o cálculo para o meu IRS?
    Muito obrigado

  76. Francisco Almeida diz:

    Boa tarde.

    Gostaria de colocar a seguinte questão.

    Herdei este ano um terreno, juntamente com os meus irmãos e primos, que era pertencente aos meus pais e seus irmãos (já falecidos).

    O referido terreno pertencia-lhes desde muito antes 1989, tendo já sido uma herança dos meus avós, pelo que não existe valor de compra.

    Neste momento, eu e os restantes herdeiros estamos a vender o referido terreno, por um valor de venda obviamente bastante superior ao valor do imóvel nas Finanças.

    Gostaria de saber se há lugar ao pagamento de mais valias com a venda do terreno, e se sim, como se calcula (sinteticamente), sff.

    Muito obrigado.

  77. Ana Paula Pereira diz:

    Boa tarde,
    Quando o meu pai faleceu, eu era menor de idade e a minha mãe fez partilhas. Fiquei com uma casa onde morava e mora a minha tia. Neste momento as minhas primas querem que eu lhes venda a casa. Pergunto: A casa tem de ser avaliada pelas finanças, ou posso pedir por ela o que eu penso que ela vale? O valor por que está avaliada neste momento é o valor que aparece na notificação do IMI? Pode me enviar um exemplo de como se calcula as mais valias, caso tenha que pagar? (R)

    • wemanage diz:

      Olá Ana Paula Pereira:
      A Paula pode verder a casa pelo montante que achar adequado (desde que as suas primas estejam dispostas a pagar esse valor).
      Em relação à questão sobre se o valor para as finanças actualmente é o valor ques está no IMI, sim de facto esse é o Valor Patrimonial Tributário.
      Pelo que percebemos as partilhas foram efectuadas em 1984, e se percebemos correctamente, esta venda estará isenta de IRS porque a casa ficou em seu nome antes de 1989 (ano em que entrou em vigor o actual Código do IRS).
      Apesar disso a Ana Paula terá que declarar no seu IRS a venda da casa, no entanto, no ano de aqusição vai colocar o ano de 1984 e automaticamente as finanças excluem a tributação das mais-valias.
      Bom Fim de Semana!

  78. fernanda almeida diz:

    Bom dia, necessito de um esclarecimento por favor…
    Tinha um apartamento que foi comprado pelos meus pais em 1985. Por morte destes herdei 3/4 e recentemente comprei 1/4 que faltava à minha cunhada (viuva do meu irmão) por 14,500€.
    Neste momento vendi o apartamento por 65.000€ sendo que entretanto acabei de pagar o resto à instituição bancária no valor de 1.300€.
    Actualmente o valor patrimonial foi actualizado para 21.130€.
    Quanto irei pagar de mais valias?
    Note-se que não estou a pensar comprar nova casa.
    Obrigada

  79. Luis Loreto diz:

    Boa tarde,

    Vou vender um terreno que herdei, onde se estava a construir uma habitação rústica… inicialmente pretendia finalizar essa habitação que seria a minha habitação própria. Entretanto estou a ponderar vender o terreno, e aplicar o dinheiro dessa venda na compra de uma casa… que passaria a ser a minha habitação própria…Visto eu não ter nenhuma casa e estar a pagar uma renda actualmente na habitação onde habito, será que terei de pagar mais-valias da venda do terreno se aplicar na compra de uma habitação própria permanente??

    Obrigado

  80. Inês diz:

    Boa tarde,
    Comprei um apartamento em 2002 por 60000€, que recorri ao crédito, devendo agora ainda 47000€.
    Em Setembro de 2009, fiz um outro crédito bancário para construção de uma moradia no valor de 125000€, que é agora a minha habitação própria permanente, tenho isenção por 8 anos. Com os atrasos no arranque da Obra. Só em Maio deste ano consegui pedir a licença de utilização, e comecei a pagar o empréstimo. Só agora é que finalmente tenho um comprador para o apartamento, que pela simulação que fiz nas finanças ronda os 68000€. Ou seja, vou ter que vender por esse valor, correcto? Mas e quanto a mais valias? Pelas respostas anteriores, pelo o que percebi devia de ter vendido o apartamento até setembro deste ano é isso?
    Obrigada

  81. Francisco diz:

    vou construir uma casa para vender. o terreno e a construçao vao custar 50.000€ e vou vender por 100.000€. quanto é que vou ter de pagar ao estado sobre o lucro?(r)

    • wemanage diz:

      Bom dia Francisco:
      Visto que estamos a tratar de uma situação que ainda não ocorreu, vamos assumir que a compra e a venda são feitas no mesmo ano.
      Sendo assim a sua mais valia seria de 50.000 €, e seria tributada em IRS em 50%, ou seja, terá que somar 25.000 € aos seus restantes rendimentos para apurar a que taxa será tributado. A taxa depende dos seus rendimentos restantes.
      Boa Semana

  82. ROSA diz:

    boa tarde
    comprei um terreno(prédio rustico) em 1999 pela quantia de
    37.409euros esse mesmo terreno vendiu 40.000euros em 2006.
    Resindindo no estrageiro nao sabia que devia declarar a venda do terreno.
    Hoje recebi uma carta a dizer que devia 5.450euros da mais valias.
    Agredecia imenso que ma ajudessem a fazer os calculos
    Muito obrigado(r)

    • wemanage diz:

      Bom dia Rosa
      O valor deve ter sido apurado por métodos indirectos e o valor que nos indica já deve ter coima, juros e custas de processo. Ou também poderá resultar de uma nova avaliação do terreno que vendeu. Só teríamos a certeza absoluta com o documento que recebeu.
      Se tivesse entregue a declaração em tempo devido teria a menos-valia indicada abaixo e como tal não teria que pagar nenhum imposto:
      Valr de venda – valor de compra actualizado = 40.000 € – 37.409 * 1,21 = -5.264,89 €
      Devera nomear um representante para ir junto da repartição de uma repartição de finanças questionar o porquê desse valor a pagar.
      Boa semana!

  83. césar diz:

    Comprei um apartamento, numa venda judicial, nas finanças, em 2012, por 70% do valor patrimonial e pretendo vender o apartamento por 89000€. Para efeitos das mais valias o que é tido em conta? O valor de aquisição (70% do valor patrimonial) ou o valor patrimonial?

  84. andrea diz:

    Boa noite
    relativamente a um imóvel adquirido em 2003 por 95000€, com recurso a credito bancário. Devido a uma separação e por falta de pagamento, o banco accionou a divida judicialmente mas o imóvel foi vendido em 2010, por 70000€ antes da venda judicial. Ficaram cerca de 28000€ por pagar.Neste caso, existem mais valias? Como é contabilizado em termos fiscais?
    Obrigada

  85. Silvia Frade diz:

    Olá bom dia,

    Procuro esclarecimento sobre a taxa de Imi, adquiri um imovel em 2002, do qual tive isenção de pagamento de Imi pelo periodo de 10 anos.

    Periodo esse que terminoiu este ano(2012).

    Recebi há pouco dias, por parte das finanças, a actualização do valor patrimonial para efeitos de pagamento de Imi.

    O que pretendo é saber se a taxa aplicavel à minha “situação” é a de imoveis avaliados antes ou depois de 2004 e consequentemente qual a taxa aplicada, tendo em conta a zona de residência (Torres Vedras).

    Obrigado

  86. Maria diz:

    Boa tarde
    Em 2007, o meu pai adquiriu um apartamento no valor de 90.000€ e vai vendê-lo este ano (2012)por 70.000€. Como é que se processa em termos de mais-valias e outras obrigações fiscais? Ele tem 70 anos e é reformado.
    Obrigada

  87. ANDRÉ SOARES diz:

    Boa noite,gostaria que me dessem uma informão : Comprei uma habitação em conjunto com a minha ex mulher, na altura do divórçio deçidi que ela ficaria com a casa ,vendi-lhe a parte da minha divida por 26000 euros que eara metade da divida contraida por nós os dois. Queria saber se tenho que pagar algo as finanças por essa venda não recebi nada apenas ela ficou a contrair a minha divida e a dela. Obg.

  88. Miguel diz:

    Boa tarde. A minha mulher tinha uma casa de solteira que vendeu em Março de 2010, tendo comprado por cerca de 60.000,00 € em 1990 e vendido por 108,000,00 €. Entretanto morávamos num apartamento em meu nome que vendemos em Julho de 2011, tendo sido comprado em Maio de 2004 por 145.000,00 € e vendido por 180.000,00 €. Gostaria de saber qual a mais valia destas duas vendas e se a podemos aplicar na compra de um imóvel para nossa residência e qual o prazo para aplicar essas mais valias.

    Obrigado

  89. Anabela Cunha diz:

    Muito bom dia,

    Em 2008 comprei um apartamento no valor de 125.000 €, com recurso a crédito bancário, sendo 85.000 € com crédito habitação + 40.000 € com crédito Multiopções (escrituras feitas na mesma data e que se destinavam a completar o valor da compra).
    Em 2011, e dado o nosso desespero na altura, porque tínhamos um outro empréstimo habitação da casa em que actualmente vivemos, vendi esse mesmo apartamento por um valor inferior de 113.000 €, sendo que na data da escritura de venda ainda devia ao banco um total de 114.700 € (76.000 € crédito habitação + 38.700 € multiopções), ou seja ainda tive que pagar mais 1.700 € para amortizar estes empréstimos na sua totalidade ao banco.
    Não houve portanto lugar a nenhum reinvestimento (nem havia dinheiro para tal).

    A minha pergunta é: O banco só me enviou a declaração referente aos 76.000 € crédito habitação e diz que o multiopções não entra no IRS.
    Como devo declarar esta situação correctamente nos anexos G e H.
    Penso que no anexo G tenho que indicar o valor da compra, o valor de venda, assim como o valor em dívida ao banco à data da venda.
    No anexo H (juros e amortizações com empréstimo habitação) deveria declarar também o total amortizado, ou seja 114.700 € (crédito habitação + multiopções), pois se só indico o valor referente ao crédito habitação de 76.000 € dá ideia de que houve mais valias, o que é de todo incorrecto.

    Agradeço desde já a vossa ajuda, pois estou muito assustada com esta situação.

    Melhores cumprimentos,
    Anabela Cunha

  90. Roger diz:

    Boas, o ano passado vendi um imóvel do qual perdi dinheiro em relação a compra, dinheiro esse que acabei por entregar ao banco pagando o que restava do empréstimo e constituindo um novo empréstimo para um outro imóvel,não tendo quaisquer mais valias, a minha duvida é qual o anexo que vou colocar esta situação nesta 2 fase do IRS de 2011
    Obrigado

  91. Paulo Cruz diz:

    Caros Srs.

    Pretendo explicação para o seguinte:
    Estou divorciado e vendi o imóvel em 2011 que partilhava com a ex. mulher o ganho ( mais valia)foi de €30.000,00 que não foi reinvestido por ambos , no preenchimento da declaração de IRS, o valor da mais valia é dividido pela metade para efeitos de tributação ?
    no caso pessoal a compra do imovel em 2004 foi escriturada por 68.000,00 e vendida em 2011 por 98.000,00

  92. Paulo N. diz:

    Boa tarde
    Os meus pais possuem uma casa com escritura de 1983 e pretendem fazer uma doação a meu favor.
    A minha questão é se ao vender esta casa eu tenho de pagar uma mais valia? pois lendo a legislação entendi (julgo que bem) que para escrituras anteriores a 1988 nao se paga mais valia.
    Gostaria ainda de saber se no caso de ter de pagar (por se considerar uma nova escritura com data de 2012) imposto, posso reinvestir o valor para amortizar um empréstimo que tenho para a minha habitação permanente?
    Obrigado

  93. Célia Amorim diz:

    Boa tarde,

    Vivo em união de facto. Recentemente contraímos um empréstimo bancário para construção de habitação própria permanente. O terreno para a construção estava inicialmente apenas em nome do meu parceiro (sujeito passivo A), no entanto, para a aprovação do empréstimo por parte do banco foi condição obrigatória que o mesmo fosse pertença dos dois.
    O terreno foi adquirido em Fevereiro de 2008 por “A” pelo preço de 9.180,00€.
    Foi entretanto avaliado em 62.790,00€ (valor obtido em simulação do valor patrimonial tributário nas Finanças).
    Em Novembro de 2011 procedemos à compra e venda de “metade indivisa” do imóvel, ou seja, “A” vendeu-me (sujeito passivo B) metade do terreno pelo preço de 31.395,00€ (50% do valor obtido em simulação do valor patrimonial tributário).
    Em Dezembro de 2011, recebemos uma notificação das Finanças informando do resultado da avaliação efectuada ao “terreno para construção”, sendo o valor patrimonial tributário total de 45.640,00€.
    Existe neste caso uma mais valia? Que cálculos devem ser efectuados?

    Obrigada.
    Célia Amorim

  94. jaime diz:

    Boa tarde.

    Agradeço se me puderem ajudar na minha dúvida. Em janeiro de 2011 vendi com menos valia um apartamento que comprei em 2005 que nessa altura era a minha residência principal e morada fiscal. Ao mesmo tempo era propietário de uma moradia na aldeia que já foi residência principal ( beneficiei isenção de IMI. ),Passou a ser residência secundária a partir da compra do apartamento onde também beneficiei de isenção de IMI. Enquanto fiz umas obras na moradia tive residência em casa de meus pais. Já estou a viver na casa a aproximadamente 6 meses mas só á 15 dias mudei para lá a minha residência fiscal. A resposta á minha dúvida é saber se um dia vender a minha casa e utilizar o valor da venda na compra de outra habitação para o mesmo efeito,(residência permanente), terei isenção de mais valias ? No caso de ser possível, há algum prazo mínimo para ter a casa como resdência principal,( actualmente só está há 15 dias ). Obrigado.

  95. Maria Luisa diz:

    Boa Noite
    Se possível informar-me ao vender um imóvel no ano de 2011 tem de ser mencionada a venda na declaração de IRS em 2012 ou existe algum prazo pois disseram-me que seria ao fim de dois anos será?
    Agradeço me explique como se faz
    Muito Obrigado
    Maria Luisa

  96. Gentil diz:

    Construi uma m oradia e registei nas finanças em 1986,agora quero vendê-la,será que vou pagar mais valias? Dizem que os prédios desta data estão isentos de mais valias.
    Fica a pergunta .construi em 1986,registei nas finanças 1986 se vender agora ?? o que acontece? sobre mais valias

  97. José diz:

    Boa tarde,

    Agredecia se me puderem ajudar por favor…
    En 2001 comprei um terreno (lote)pelo valor de 18 500€. Em 2004 emigrei e em 2011 vendi o terreno pelo preço de 44 000€. Queria saber que cálculos devem ser efectuados e quais sao as diferenças entre residentes e nao residentes?

    Muito obrigado

  98. Anabela Tavares diz:

    Boa tarde.
    Tenho uma casa de habitação própria e decidi vendê-la.
    Comprei esse imóvel por 69000euros e vou vendê-lo por 115000euros.
    No entanto, ainda terei de pagar ao banco um valor de 45000 de empréstimo.
    Gostaria de saber qto irei pagar de imposto sobre as mais valias.
    Aguardo resposta.
    Obrigado.

  99. manuel ribeiro diz:

    Boa tarde,
    Há cerca de 1 mês,eu e os meus pais vendemos a nua propriedade da casa que é a HPP deles.Para além da nua propriedade, os meus pais também venderam o usufruto pelo preço de 300.000 €. Agora eles pretendem adquirir um apartamento pelo preço de 250.000 € que passará a ser a sua HPP. Pergunto estão isentos do pagamento das mais valias uma vez que venderam o usufruto e vão adquirir a propriedade do imóvel e não apenas o usufruto?
    Aguardo resposta
    obrigado.

  100. Antonio Nogueira diz:

    Boa tarde,
    Tenho um imovel que adquiri em 2010 pelo valor escriturado de 120.000€.
    O valor de patrimonial para efeitos de IMI é de 169.073€.
    Vou vender este imovel pelo valor de 235.000€.
    Na próxima declaração de IRS qual o valor de aquisição que devo declarar, 120.000€ ou 169.073€?
    Aguardo resposta.
    Obrigado

  101. Rita diz:

    Boa noite,
    Em 2002 comprei um apartamento para habitação permanente com recurso ao crédito que ainda não liquidei.
    Entretanto casei em comunhão de adquiridos em 2012.
    Pretendemos (eu e o meu marido) comprar uma casa a pronto que para ele será a 1ª habitação permanente.
    Eu (que já usei a isenção de imi) terei que pagar imt? sobre que valor?
    para as finanças é possível termos 2 habitações permanentes?
    O meu marido como nunca teve casa pode pedir isenção do imi? Estou aflita, agradecia se me ajudasse.
    Obrigada.

Responder