Mais Valias – Prédio Rústico

| 2009/01/23 | 25 comentários


Olá A. Santos,

Dúvida:

Olá boa tarde,

Agradecia que me informasse do seguinte: estou em vias de vender um prédio rústico, já com aprovação camarária para construção, pelo valor de 150.000€. É um prédio herdado, logo sem despesas de aquisição, e com um valor matricial de cerca de 70€. O dinheiro não se destina a nenhuma aplicação específica. Assim sendo qual poderá ser o valor aproximado das Mais Valias que terei que pagar ?Muito obrigado.

A.      Santos

Resposta

Com os dados que nos disponibilizou não nos é possível determinar qual vai ser a sua mais-valia em sede de IRS.

 

No entanto podemos antecipar-lhe as seguintes informações:

 

O artigo 45.º do Código do IRS estabelece as regras de apuramento do valor de aquisição, no caso de bens adquiridos a título gratuito:

“ 1 – (…) considera-se valor de aquisição, no caso de bens ou direitos adquiridos a título gratuito, aquele que haja sido considerado para efeitos de liquidação do imposto do selo.

2 – Não havendo lugar à liquidação do imposto (…) considerar-se-ão os valores que lhe serviriam de base, caso fosse devido(…)”

 

Pelo que para determinar o valor de aquisição terá que consultar o valor que foi considerado para liquidação do imposto do selo quando herdou o imóvel.

 

Tratando-se de prédio adquirido por herança a aquisição de bens considera-se verificada na data da abertura da herança, isto é, a “data de aquisição” para efeitos de IRS será data do óbito (Circular n.º 21/92, de 19 de Outubro)

 

Independentemente da aquisição/herança ter sido efectuada antes da entrada em vigor do Código do IRS (1989), como foi transformado em terreno para construção, as mais-valias obtidas com uma posterior alienação não beneficiam da exclusão de tributação, pelo que os ganhos estão sujeitos a IRS, pela Categoria G.

 

Deverá então aplicar a seguinte fórmula:

O cálculo da mais-valia é o seguinte:

Mais-Valia = Valor da Venda – “Valor de Aquisição”* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

* Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 – ainda não foram publicados os de 2009 – em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)

Do total da mais-valia apurada apenas 50% estarão sujeitos a imposto.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Legislação Consultada – Código do IRS:

Art.º 5 do Decreto-Lei n.º 442-A/88 (Preâmbulo do CIRS)
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 43º, nº 2
Artº 44º, nº 1 e 2
Art.º 51º, al. a)

Esta resposta aplica-se ao caso em concreto de acordo com os dados disponibilizados e é de carácter gratuito. Deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta 100% correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.





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Renato Sousa Barros, criou o Maisvalias com o objectivo de partilhar ideias sobre investimento e para tentar combater a iliteracia financeira.

Comentários (25)

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  1. M.Lopes diz:

    Exmos Sr., gostaria de saber como calcular Mais Valia este ano pois após morte de meu pai em 2003 e sendo eu filho unico e a minha mae ainda estar viva, vendemos o ano passado um predio rustico pelo valor de 70.000€ o qual havia sido adquirido pelos meus pais em 1986 pelo valor de 800 contos ( moeda antiga). Quando morte do meu pai o referido prédio foi actualizado o seu valor patrimonial para 6000€. Qual a percentagem que deverei calcular para Mais Valia e qual o valor a calcular para aminha mae.

    Atentamente.

  2. lmrpereira diz:

    Viva,

    Deixo a seguinte questão para a qual ainda nao encontrei grande fundamento legislativo.

    Herdei um terreno rustino em 1992, pelo valor matricial de 92€.

    Como é terreno de construção, pedi destacamento e apresentei um projecto que foi aprovado.

    Após esta aprovação as finanças enviaram-me uma avaliação de 125.000.000 da parte destacada.

    Agora que vendi o terreno, pelo mesmo valor da avaliação, gostaria de saber o que devo preencher no Anexo G campo 401.

    Qual o valor de aquisição, o valor avaliado pelas finanças do prédio agora urbano ou o valor da herança quando ainda era prédio rustico?

    O artigo 45º do código de IRS remete o valor de aquisição para o considerado para efeitos de imposto de selo. Ora se o imposto de selo é devido aquando um acto de aquisição, não deveria ser esta data e consequentemente o valor do terreno como urbano a ser considerado no campo 401 do Anexo G?

    Cumprimentos

  3. Joao Brilha diz:

    Exmos Srs, Vendi um terremo rustico que detinha, juntamente com os meus 2 irmaos. Agora ao declarar no IRS esta venda, devo declarar o montante total de compra e venda do imovel rustico e identificar que detenho apenas 33% do mesmo ou devo declarar apenas 1/3 do valor de compra e do valor de venda? Obrigado

  4. joão Salvador diz:

    Boa Tarde Luis:

    A dúvida que nos colocou foi a seguinte:

    “Boa tarde

    A minha avó morreu em 1981 e o meu avô em 1998. Em 1997 o meu pai com o irmão e o meu avô realizaram a partilha dos bens em que se dividiu tudo apenas pelos dois filhos.
    Em 2004 o meu pai realizou uma permuta de um desses terrenos, anteriormente rústico avaliado em 2.800$00 e que quando se passou a urbano foi avaliado em cerca de 290.000€.
    A permuta foi realizada no sentido de ficar com 3 fracções do edifício a construir nesse terreno e que está neste momento a ser concluído, num valor muito similar ao da última avaliação.
    A dúvida é: Há mais-valias a pagar? Uma vez que não se recebeu dinheiro nenhum, foi apenas realizada uma permuta…
    Obrigado.”

    Respondendo concretamente à sua questão Luis:

    Um contrato de permuta não é mais do que uma venda do imóvel em que a contrapartida é efectuada total ou parcialmente em bens em vez de dinheiro, pelo que haverá lugar ao pagamento de IRS sobre as mais-valias.

    A permuta é uma operação que envolve, para cada uma das partes, a realização de duas operações distintas: para o seu pai, proprietário do terreno, a venda do lote do terreno e aquisição das fracções do edifício; para o construtor, a aquisição do lote de terreno e a venda das fracções do edifício.

    Supomos que foi celebrado um contrato de promessa de permuta que determina que o seu pai entrega de imediato ao um outro o lote de terreno e nesse momento considera-se realizada a venda deste por contrapartida da aquisição das fracções que só virá a ocorrer em momento posterior (o da escritura de permuta).

    Assim sendo, à data da celebração do contrato de promessa de permuta, o seu pai deveria ter declarado a mais-valia obtida com a permuta do terreno. Esta resulta da diferença entre o valor da permuta (valor de mercado nos termos da al a), n.º 1, art.º 44.º do código do IRS) e o valor de aquisição (neste caso o valor considerado para efeitos de liquidação do imposto do selo (n.º 1, art.º 45.º Código do IRS).

    Para efeitos declarativos deveria proceder à entrega do Anexo G, juntamente com a Declaração de IRS, respeitante a “Mais-valias e outros incrementos patrimoniais”.

    Esperamos ter sido esclarecedores.

    Lembramos que esta resposta se aplica ao caso em concreto de acordo com os dados disponibilizados e é de carácter gratuíto. Deverá consultar a sua repartição de finanças com toda a documentação por forma a obter uma resposta 100% correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por WeManage.biz.
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    Estava a navegar na Internet e casualmente li o que acima exponho e concluo que
    há leis e leis !
    Estive a ler com curiosidade o que acima foi dito mas não posso deixar passar em claro o facto de aceitar que:
    Um terreno melhorado ou seja que de um aspecto deplorável passe a um aspecto aceitavel:
    Que sejam criados melhoramentos donde o Estado vai futuramente receber, sete oito ou nove e mais compensações pelo pagamento de IMI;
    Onde o próprio passa a pagar mais IMI pelo actualização do bem:
    Pagou possivelmente imposto sucessório:
    E onde o Estado, face a tudo isto, acha-se no direito de receber algo mais;
    Afinal porque não se faz a nacionalização dos bens para o Estado e este entrega-nos uma casa para futuramente pagarmos ou não ?
    Onde andam os juristas ?
    Não me digam que isto é assunto para apresentar na União Europeia !
    Tirem-me daqui!
    Obrigado por me lerem.

  5. Manuel de Freitas diz:

    Exmos. Stres: Meu sogro morreu em 2008 e a a moradia que possuia ja foi transferida para os herdeiros. A referida moradia foi comprada pela meu sogro em 1991 (valor nas financas de 80,000 euros) e esta agora a venda por 350,000 euros. Ha um comprador interessado em pagar os tais 350,000 por meio de uma permuta de um apartamento seu, que vale 125,000. Neste caso, havera imposto sobre mais valias a pagar. E quanto? Muito atenciosamente, Manuel de Freitas

  6. rinomac diz:

    Exmos srs:

    Preciso da vossa ajuda pois não consigo obter uma resposta coerente acerca da melhor forma de declarar os rendimentos relativos ao seguinte:

    O meu pai faleceu em 2006, consequentemente participámos o óbito ás finanças e pagámos o respectivo imposto de selo (herança indivisa). Deste processo resultaram três herdeitos, a minha mãe (cabeça de casal) eu e o meu irmão.

    No passado mês de Novembro, vendemos a antiga casa dos meus pais e desse valor foi liquidada a divida ao Banco (hipoteca) e o remanescente vamos dividir entre os três sabendo que a minha mãe tem que declarar a maior parte certo?

    Na altura da escritura deixei procuração pois estou na Austrália e só regresso no final de 2010. Este ano só trabalhei até Maio pois a empresa onde trabalhava fechou e tive no subsidio de desemprego. Quais são procedimentos que devo tomar? Quando tenho que declarar a parte que recebi? Peço desculpa por tanta pergunta mas das 6 vezes que liguei para as finanças não consegui uma resposta igual.

    Muito Obrigado
    Diogo

  7. Francisco diz:

    Relativamente à smais válias sobre heranças. A casa é anterior a 1989, data a partir da qual se começou a pagar mais valias. A casa foi propriedade dos meus pais. Em 2005 o meu pai faleceu e fizemos as partilhas da referida casa. A minha mãe, nessa data possuia 50% do imóvel, com a morte do pai herdou mais 1/3 e eu e a minha irmã mais 1/3 cada um. No entanto a minha mãe prescindiu do imóvel e dividimos a casa entre apenas eu e a minha irmã, tendo a minha mãe ficado com o usufruto de uma parte da casa (a casa tem 2 andares) no valor de 15.000 Euros. O valor do imóvel era de 120.000 Euros, aminha mãe tinha direito a 60.000 + 20.000 e eu e a minha irmã 20.000 cada. No entanto demos à minha mãe em “TORNAS” os 60.000 Euros e ficamos com uma casa cada um. A pergunta é a seguinte, sendo o imóvel anterior a 1989, a minha mãe tem que declarar alguma mais valia? Por favor ajudem. Desde setembro do ano passado que falamos com pessoas, deslocamo-nos a várias Repartições de Finanças e ninguém nos consegue dar uma resposta concreta, uns dizem que sim, outros que não… agora estamos com medo de declarar e de não declarar. Felizmente hoje após mais uma consulta na net descobri este site e pelas comentários q li talvez alguém me possa ajudar. Obrigados

  8. Elisabete MDM diz:

    Bom dia,

    Gostaria que me ajudassem na clarificação do preenchimento do IRS.

    Duvida:
    Herdei um prédio urbano do meu pai em 1988 cuja escritura da altura consta o valor de 3.510$00 em valor matricial (não refere valor patrimonial ou outro valor qualquer).
    Vendi o referido imóvel em 2009 pelo valor de 62.500€ e onde diz que o valor patrimonial é de 497,25€

    Neste momento não sei como hei-de preencher o IRS, julgo que tenho que preencher o impresso G1, contudo como herdei em 1988 não sei se está abrangido pelas mais valias que o IRS decreta. Além disto, também não sei se o valor da aquisição que o referido impresso solicita são os 3.510$00 ou os 497,25€, e também não sei qual a taxa de IRS aplicável ás mais-valias, caso sejam tributáveis e qual o montante de incidência.

    Caso tenha que preencher o impresso G1 julgo que via internet preencherei todos os anexos a partir de 16 de Abril, não é verdade?

    Agradecendo antecipadamente a vossa resposta

    Melhores cumprimentos

    • wemanage diz:

      Boa Noite Elisabete MDM:
      A Elisabete deverá preencher o anexo G e não o G1 e deverá entregar o seu IRS na 2ª fase (a partir de 16 de Abril).
      O valor que deve colocar no valor de aquisição deve ser o valor que declarou nas finanças na altura em que herdou o imóvel (na altura deve ter ficado com algum documento das finanças com o valor do imóvel).
      Independentemente deste valor não irá pagar IRS sobre as mais-valias visto que a data de “aquisição” do imível foi anterior à data de entrada em vigor do Código do IRS (1989).
      Tenha um excelente domingo!

  9. Olinda diz:

    Agradecia a ajuda para uma questão.

    Meu Pai comprou em 1938 um terreno rustico. Em 1954 casou com a minha Mãe em regime de comunhão geral de bens. Ele faleceu em 1974 e como eramos menores foi feita partilha pelo tribunal que declarou a percentagem que cada um tinha nos prédios herdados, 50% da minha Mãe e 25%, meus e 25% da minha irmã. Mas ficou tudo indiviso. Em 1996 foi feita a divisão de coisa em comum, ficando então cada um propriétário do que era seu.
    Em 2009 a minha Mãe vendeu um terreno rustico que tinha herdado.
    Pergunto agora; ela paga mais valias?? Quando o meu Pai morreu, em 1974 ainda não tinha entrado a lei das mais valias. Mas o que conta para a posse do terreno??1974 quando o meu Pai morreu, ou 1996 quando foi feita a divisão de coisa comum? Este terreno estava em comum com ela e as filhas. Ela ficou com a totalidade, pois as filhas ficaram com outras coisas.

    Fico muita agradeciada a quem saiba responder.

    Olinda Castro (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Olinda:
      A data de “aquisição” (herança) é a data do óbito. Pelo que o bem foi adquirido antes da entrada em vigor do Código do IRS e como tal não vai pagar IRS sobra as mais-valias obtidas. No enatnto está obrigada a declarar a venda em sede de IRS através do preenchimento do anexo G.
      Tenha um excelente domingo!

  10. VascoS diz:

    Bom dia
    Agradecia um possível esclarecimento sobre o seguinte:
    O meu sogro faleceu em 1999, a herança dele continua indivisa, no ano passado, venderam um terreno, a quem compete fazer a declaração dessa venda? a todos os herdeiros? Ou ao cabeça de casal? Se for a todos, como saber qual a percentagem que cada um detém? Visto serem dois irmãos e a viúva.
    Os meus agradecimentos
    Vasco S. (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde VascoS:
      Cada herdeiro será tributado relativamente à sua quota-parte dos rendimentos gerados pela venda do terrendo e pelos outros rendimentos da herança indivisa (artigo 18.º do CIRS e Ofício-Circulado n.º 16/89, de 25 de Setembro, que veio clarificar a tributação dos rendimentos gerados por heranças indivisas).
      Cada herdeiro deverá preencher o anexo G dá declaração de IRS com os valores totais da venda indicando no final do quadro 4 a sua quota-parte – sendo que a divisão da herança é feita da seguinte forma: 1/2 da herança para a viúva e 1/2 da herança a dividir pelos 2 filhos e pela viúva. Feitas das contas a viúva tem direito a 66,67% e cada um dos filhos a 16,67%..
      Bom Domingo!

  11. Manuel Machado diz:

    Boa noite,
    A minha duvida é a seguinte: O meu pai tem um terreno rustico que foi despropriado pela Brisa, em que a proposta da Brisa ficou-se nos 242.000 €. O terreno está registado nas finanças por 6.900.€. O meu pai é reformado da construção civil onde recebe uma reforma minima. Qual será a mais valia a pagar ás finanças? O meu pai nunca descontou para irs porque descontou sempre o minimo no salario. (R)

    • wemanage diz:

      Boa Noite Manuel Machado:

      A mais valia será 242.000 € – valor da compra do terreno actualizado para os dias de hoje. O seu pai irá pagar imposto sobre 50% deste valor. Chamamos a atenção para o facto de se o terreno foi adquirido antes de 1989 o seu pai não terá que pagar imposto, no entanto tem que declarar a venda através da entrega do anexo G.
      Bom Domingo!

  12. João Costa diz:

    Bom dia,

    Tenho a seguinte dúvida: Os meus tios (casados em comunhão de bens) venderam metade indivisa de um prédio urbano por 1500 €, o valor patrimonial desse prédio é de 858,88 €. Essa metade indivisa do prédio foi herdada pela minha tia em 1970 (creio eu). Assim, no Anexo G, apenas tenho que preencher o Quadro 4? Na alínea 401 de Q4, a data de aquisição, corresponde à data da herança? O valor de aquisição, é o valor actual patrimonial? Como são titulares de metade indivisa, a quota-parte é de 50%?
    Cumps

  13. Miguel Guerreiro diz:

    Bom dia! Estou em via de comprar um terreno rústico com 2000 m2 com algumas oliveiras e videiras e somente com casa de arrumos por 7000 euros. Gostaria que me dissessem o que terei de de ter em conta e o que me espera para pagar!

    Visto ser uma nova aventura, agradecia imenso a vossa ajuda,
    Obrigado!

    Miguel Guerreiro

  14. Cátia Gil diz:

    Boa noite,
    Será que alguém me pode dar uma ajuda no seguinte:
    O meu Pai faleceu em dezembro de 2006, tinha uma casa que foi adquirida em 2004, a mesma foi vendida em 2010 gostaria de saber tendo eu e a minha Mãe herdado (a minha Mãe já possuia uma parte da casa) no IRS de 2010 no anexo G qual será o ano e valor que devo mencionar na parte da minha Mãe…. 2004(valor patrimonial da altura)ou 2006 (valor patrimonial da data da herança).
    Muito obrigado, aguardo as vossas respostas

  15. Manuel Rosa diz:

    Boas…
    Antes de mais, acho bastante interessante e esclarecedor o V/ forum.
    Porém, lamento que o pessoal coloque questões e ninguém tenha a amabilidade de responder..

    Obrigado (R)

    • RSB diz:

      Olá Manuel Rosa,

      Na realidade, temos bastantes questões para um serviço que é gratuito e sabemos que todas as pessoas querem obter resposta. Mas na realidade é-nos impossível responder a todas as questões em tempo útil e muitas vezes é-nos impossível responder mesmo.

      A melhor opção será uma pesquisa mais exaustiva das nossas anteriores respostas para obtenção de uma solução.

      Esperamos que este facto seja compreensível pela parte dos leitores.

      Obrigado,

      Renato Sousa Barros

  16. João Carlos diz:

    Hi, hi…..

    Realmente, pa responder aos outros ñ há tempo, mas pa mandar a pi…da ao “ti” manel já há tempo….

    Enfim, sem comentários (tirando este, claro)..

  17. Vitor Dias diz:

    Caro João Carlos,

    Tamanha desconsideração pelas pessoas que respondem às questões neste site, apenas pode ter uma explicação: você não faz a mínima ideia do tempo que demora dar resposta a algumas das questões complexas que eu aqui tive oportunidade de ler (por vezes há que investigar a lei e ponderar bem os cenários possíveis com a informação que é disponibilizada, para não correr o risco de induzir as pessoas em erro). Entre dar uma resposta complexa e responder ao Sr. Manuel Rosa vai uma muito grande distância. Penso eu que mais importante do que responder é responder com certeza. O seu comentário é condenável e vergonhoso, mas presumo que ainda depois disto pensará que tem razão. Que cultura tuga a nossa!
    Para terminar, gostaria de enaltecer o trabalho que tem sido realizado neste fórum.

  18. José Maia diz:

    Agradecia o seguinte esclarecimento:

    Na sequencia da expropriação para a construção de uma estrada nacional, vendi um terreno rustico, herdado em 1980. O valor da venda terá que ser declarado em sede IRS e caso afirmativo qual o valor de aquisição a ter em consideração? Obrigado

  19. joao ribeiro diz:

    Boa Noite,

    Tenho um predio que foi adquirido pelo meu avo antes de 1981 e foi doado em 2000 para o meu Pai, sendo que posteriormente o meu fez uma doação para mim em 2011.

    Numa venda como é feito o calculo das mais valias??

    Com os melhores cumprimentos

  20. Maria diz:

    Boa noite,
    Vendi a minha casa em 2013 e quero declara as mais valias. O valor de aquisição e realização é o valor patrimonial que as finanças definiram ou é o valor apresentado nas escrituras?

    Obrigada

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