Consultório: Mais valias sobre imóveis

| 2008/11/03 | 110 comentários


casa Consultório: Mais valias sobre imóveisDados Submetidos no consultório:

“Tenho dúvidas relativamente ao cálculo que é feito para estabelecer as máis valias na sequência da venda da minha casa. Adquiri essa casa de família através do pagamento de tornas no valor de 50.000 € e pedi outro empréstimo no valor de 78.000€ para obras do qual não tenho facturas, totalizando 128.000 € de dívida.Tenciono vender a casa por 229.000€ pagar a divida de 120.000€ e adquirir imediatamente uma outra até 100.000€. Que valores é que são considerados? Que cáculo é que é feito? Que mais valias irei pagar? Muito obrigado “

 

Os dados que nos foram fornecidos não são suficientes para lhe prestar uma resposta completa. No entanto fornecemos-lhe o método de cálculo. Lembramos que esta resposta é de carácter gratuito e deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.

Resumidamente os dados que nos foram apresentados são:

Realizou obras no montante de 78.000 € (não tem documentos comprovativos)
Vai vender a casa por 229.000 €
Do valor da venda vai utilizar 120.000 € para pagar o empréstimo
Adquire uma nova casa por 100.000 €

O cálculo da mais-valia é o seguinte:
Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

*Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)

Aplicando esta fórmula ao presente caso:

Suposições
a) Casa foi adquirida em 2000 (Coeficiente = 1,25) e é a sua habitação permanente;
b) Despesas inerentes à aquisição e venda do imóvel =500 €;
c) A nova casa destina-se à sua habitação permanente;

Mais Valia = 229.000 (Valor da Venda) – 50.000 x 1,25 (Valor da Compra) – 0 (Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos) – 500 € (Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel) = 166.000 €

- As despesas com obras não foram incluídas visto que não dispõe de comprovativo.
- Só poderá incluir as despesas inerentes à compra e venda do imóvel se tiver documentos comprovativos.

São excluídas de tributação as mais-valias com a venda da habitação própria e permanente desde que nos 12 meses anteriores à venda ou nos 24 meses seguintes se reinvista o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel numa nova habitação própria e permanente:

Pretende reinvestir numa nova habitação própria e permanente 100.000 €, logo 229.000 € (v. venda) – 120.000 (v. empréstimo a pagar) =109.000 €.

Apenas vai fazer um reinvestimento parcial do valor de venda = 91,74%, o quer dizer que 8,26% (100%-91,74%) da sua mais-valia irá ser tributada: Mais-Valia Tributável = 166.000 (mais-valia) x 8,26% = 13.706,42 € Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 13.706,42 €*50% =6.853,21 €.

Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2008 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).

Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)

   





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Renato Sousa Barros, criou o Maisvalias com o objectivo de partilhar ideias sobre investimento e para tentar combater a iliteracia financeira.

Comentários (110)

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  1. Maisvalias » Consultório Mais Valias sobre Imóveis | 2009/01/15
  1. Carlos Quintal diz:

    Na resposta dada pela Wemanage.Biz. onde dizem: “Pretende reinvestir numa nova habitação própria e permanente 100.000 €, logo 229.000 € (v. venda) – 120.000 (v. empréstimo a pagar) =109.000 €.”. Parece-me que o valor do “empréstimo a pagar” a considerar nesta equação, deveria ser apenas a parcela relativa às tornas (50.000€) e não o valor total do empréstimo que inclui uma parcela para obras do qual não tenho comprovativos. PS. Na minha questão original quando digo que tenciono utilizar o valor de da venda de 228.000€ para pagar 120.000€ de dívida queria dizer 129.000€. Agradeço esclarecimentos. Muito obrigado

  2. De facto a sua conclusão está correcta. Por lapso consideramos o valor total do empréstimo quando deveríamos ter apenas considerado os 50.000 €. Refazendo os cálculos, e de acordo com as suposições adoptadas, o reinvestimento parcial do valor de venda é 55,87%, o quer dizer que 44,13% da sua mais-valia irá ser tributada: Mais-Valia Tributável = 166.000 (mais-valia) x 44,13% = 73.262,57 € Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 73.262,57 €*50% =36.631,28 €.

  3. Bernardino diz:

    Boa tarde , na venda de uma segunda habitação sera que com a mais valia da mesma eu posso abater a habitação propria permanente sem pagra mais valias ?

    Obrigado

  4. WeManage diz:

    Boa Tarde: Pela venda da segunda habitação estará sempre sujeito a tributação em IRS, se tiver mais valias. Em relação ao pagamento da habitação própria e permanente com as mais-valias da 2ª casa será benificiado no seu IRS em 30% do valor daquele pagamento com limite máximo em 2008 de € 586 € (artigo 85º, nº a CIRS).

  5. Patricia Marques diz:

    boa tarde, tenho duvidas em relaçao ao calculo das mais-valias…comprei a minha casa em 1997 por 60.000 euros, gastei 2500 nos registos e escritura,pedi um emprestimo de 30.000 euros para obras no ano 2004 (não teno facturas mas sim um orçamento)e devo neste momento ao banco 90.000 euros. Pretendo vender a m/casa por 200.000 euros e utilizar a diferença numa nova habitação por 170.000 euros( ou seja … depois de pagar ao banco os 90.000 euros ficaria com 110.000 euros para entrada da nova casa) sera que vou pagar mais-valias?logo que possivel agradeço que me esclareça MUITO OBRIGADA

    • JOSÉ ESTÊVÃO diz:

      Isto das mais valias é a coisa mais complicada que eu já vi nem os próprios funcionários das finanças sabem fazer as contas cada vez que lá vou dão-me valores diferentes percentagens diferentes eu já não sei o que fazer entregar as mais valias a alguém que tenha conhecimentos para tal.
      D. Patrícia como vê é mesmo muito complicado eu acho que as coisas já deviam estar mais facilitadas.
      É por essa razão cada vez mais as pessoas fogem das finanças.

  6. Carlos Godinho diz:

    Bom dia e bom ano! Vendi a minha habitação própria permanente em Abril de 2007 e fiz um contrato de promessa( do qual consta em anexo as fotocópias dos cheques endereçados ao vendedor/ construtor) de uma outra habitação própria permanente nessa mesma data , tendo reinvestido a totalidade das mais-valias. Acontece que por razões que me ultrapassam ( falta de licença de utilização do imóvel ), não me foi ainda possível realizar a escritura.Tenho duas dúvidas:
    1ª- O contrato de promessa serve como prova de reinvestimento das mais-valias? ( alterei a morada fiscal e moro nessa casa desde Abril de 2007, o que é comprovável através dos consumos de água , gaz, electricidade, contratos vários, como a TVCabo, correspondência, etc.) ; 2ª- É verdade que sou abrangido por uma alteração à lei ,aprovada (?) no Orçamento Geral de 2009, que altera o prazo de 2 para 3 anos para reinvestir as mais-valias? ( é ainda possível fazer prova desse reinvestimento nos 6 meses subsequentes?). Os meus agradecimentos pela atenção dispensada.

  7. Parreira diz:

    Bom dia! Para reinvestir, terá que comprar HPP, dentro do prazo actualmente em vigor (2 anos). Se o prazo vai ser alterado e em que condições, assim que entrar em vigor, saberemos as condições e quem abrange. O contrato promessa é apenas isso mesmo, uma promessa, não uma garantia de concretzaição do negocio.Terá que imputar ao construtor, a culpa do não reinvestimento.

  8. maria julia diz:

    queria que me informassem do seguinte:
    Comprei em 1995 uma casa por 90.000€ e se vender agora por 200.000€ para comprar outra por 150.000 €(numeros redondos) o que vou pagar de mais valias e quando? O meu marido e eu temos 63 e 64 anos, nao sei se a idade tem alguma coisa a verObrigada pela vossa pronta resposta.
    MJ

  9. josé Ferreira diz:

    Recebi de herança por partilhas um andar que pretendo vender, como devo calcular as mais-valias de modo a inserir em sede de irs.

  10. Boa Tarde: Ao preencher a sua declaração de IRS relativa ao ano da venda deverá preencher o anexo G (ver modelo em http://www.e-financas.gov.pt/de/impressos/Mod3AnxG.pdf). Neste impresso não tem que preencher o valor das mais-valias, terá que preencher o valor de realização/venda, o valor de aquisição e as despesas e encargos com a aquisição e alienação do imóvel e com as obras realizadas bos últimos 5 anos.

  11. Fátima Silva diz:

    Boa noite, eu e o meu irmão em 1998 adquirimos uma casa por 2000 contos-10 000€, vendemo-la em 2008, por 100 000€. Temos de declarar a venda no IRS de 2008 e pagar as mais valias? Como não sabemos se vamos reinvestir em 2009 podemos apenas pagar em em 2010 referente ao IRS de 2009?

  12. Maria João Soares diz:

    gostaria de saber se tendo vendido uma casa (habitação propria e permanente) que comprei por 100000 € e que vendi por 145000€, paguei ao banco o que restava desse 1º emprestimo e recorri a outro emprestimo na totalidade para adquirir nova habitação, nas finanças dzem-me que já não posso reinvestir nada porque recorri ao credito na totalidade para a aquisição, mas eu quero que seja considerado valor de obras que entretanto fiz nesta nova habitação de forma a reinvestir os 45000 € de mais valis da venda da outra casa. O que eu quero saber é se posso ou naõ reinvestir com obras, uma vez que recorri ao credito na totalidade para adquirir esta nova casa.

  13. Boa Noite Maria João: De facto não pode considerar aquele valor como reinvestimento. Para ser considerado como reinvestimento não podia ter pedido o empréstimo da nova casa a 100%. Tinha que ter pago parte da casa a pronto pagamento (e eventualmente solicitado um empréstimo posterior para obras). Esperamos ter sido esclarecedores.

  14. wemanage diz:

    Boa Noite Fátima Silva:
    Em primeiro lugar destacamos só são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação própria e permanente, desde que investidos numa nova habitação própria e permanente. Se é este o seu caso e do seu irmão e se optar por reinvestir o valor de venda num novo imóvel tem um prazo de 36 meses para fazer o reinvestimento. No entanto se declarar em 2008 que vai reinvestir a valor da venda do imóvel e no prazo de 36 meses não efectuar esse reinvestimento, tem 30 dias após o incumprimento para apresentar uma declaração de substituição relativa ao ano de 2008, ou seja, não pode fazer a correcção na próxima declaração de IRS. Esperamos ter sido esclarecedores.

  15. Pedro V. diz:

    comprei um terreno em 2003 por 15000€ esse terreno era agricola e sem valor, atraves de razoes ponderosas consegui uma licença de construçao, o que valorizou muito o terreno. Estamos em 2009 e recebi uma proposta de compra de 195000€. O que gostava de saber e quanto vou pagar de mais valias ? Sei que se aplicar o € em habitaçao propria permanente ficarei isento. Convem dizer que sou casado tenho um filho de 2 meses e o meu escalao de IRS e o mais baixo. Podem-me ajudar nos calculos ?!?

  16. wemanage diz:

    Boa tarde Pedro:
    Com os dados disponibilizados não nos é possível dar-lhe uma resposta concreta, no entanto vamos tentar esclarecê-lo o melhor possível.
    O cálculo da mais-valia que deverá efectuar é o seguinte:

    Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)

    *Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)

    Valor de Venda + 195.000,00
    Valor da Compra - 15.000,00
    C. Actualização x 1,10 (para o ano de 2008)
    Obras - ???
    Desp Necessárias - ???
    Mais-Valia = ???

    Na rubrica de obras deverá colocar todas as despesas pagas relativas ao processo de loteamento do terreno.
    Nas despesas necessárias deverá incluir o valor pago pela escritura e pelo registo do terreno quando o comprou e pelo valor pago por todos os documentos que vai necessitar para proceder à venda.

    Apenas 50% do total desta fórmula será somado aos seus restantes rendimentos de 2009 para determinar a que taxa vai ser tributado (a taxa pode variar entre 10,5% e 42%).

    Destaco ainda que pelo facto de aplicar o valor da venda do terreno numa habitação própria e permanente não ficará isento de IRS, pois exclusão de tributação prevista no nº 5 do art.º 10º do Código do IRS só se aplica se vender uma habitação própria e permanente e aplicar o valor de venda numa nova habitação própria e permanente ou num terreno para a construção de uma habitação própria e permanente, o que não é o caso.
    Esperamos ter sido esclarecedores.
    Bom Fim de Semana

  17. seppoli diz:

    Bom dia,

    No final de 2007 acabei de construir uma moradia para habitação própria e permanente. Para tal pedi um empréstimo no valor de 300.000€ para construção, com um reforço de 80.000€, perfazendo um total o valor de 380.000€. Em 2008 fiz a transferência deste crédito para outra instituição bancária, tendo sido criados 2 empréstimos, um de 300.000€ de crédito habitação e outro de 80.000€ multifunções.

    Pretendo actualmente vender esta moradia por 425.000€. O Valor Patrimonial tributário deste imóvel é de 220.000€.
    Quais as mais valias associadas a esta venda? Serão 425.000€ – 220.000€ = 205.000€ , certo?

    Considerando que vou amortizar os empréstimos entretanto contraídos, e para que estas mais valias não sejam tributadas, qual o valor que terei de reinvestir? Penso que será 425.000€ – 300.000€ = 125.000€, correcto?
    A maior dúvida que tenho é estes 125.000€ poderão ser reinvestidos na amortização do empréstimo de 80.000€ (dado que se tratou de auto-construção) e os remanescentes 45.000€ na compra de uma nova habitação, ou se terei de reinvestir a totalidade dos 125.000€ na compra da nova casa?

    Obrigado, Pedro Oliveira

  18. Ana diz:

    Um casal adquiriu uma casa em 1986. O senhor faleceu em 2003 e em 2008 os herdeiros (esposa e 2 filhas) venderam a casa. Os herdeiros declaram a mais-valia dado que o bem chegou à sua posse depois de 1/1/1989. No entanto, a esposa que deve fazer? Metade da casa já era dela em 1986. Quanto ao 1/3 que foi herdada é que declara mais-valia? Ou tem que declarar mais valia de 1/2+1/3?

  19. wemanage diz:

    Boa Noite Ana:
    A esposa deve declarar a venda de 1/2 da casa que comprou + 1/3 que herdou, sendo que a diferença estará na data de aquisição (adquiriu 1/2 em 1986 e 1/3 em 2003).
    Esperamos ter sido esclarecedores.

  20. Jorge ferreira diz:

    Tenho uma duvida no preenchimento do modelo G do IRS. Tinha um imóvel do qual era co-proprietário com a minha esposa. Em Agosto de 2008 procedi à venda do imóvel por 238500 €, do qual devíamos ao banco 64000 € . Em termos de despesas tinhamos uma valor de 6000 €. Em Outubro de 2008 divorciei-me, estando casado com comunhão de bens,
    tendo o imóvel sido adquirido durante o casamento.

    Em Dezembro de 2008 reinvesti a minha parte na aquisição de um novo imóvel no valor de 87500€.

    No preenchimento da declaração no anexo G, no quadro 4 coloco os
    valores totais referente à compra e venda, e despesas e refiro que a minha que a minha quota são 50%, ou coloco valores parciai ?
    Em relação ao quadro 5 As minhas duvidas surgem no Campo 503 (Valor em divida do empréstimo) – devo referir o valor total
    (64000 €) ou apenas 50% (32000 €) ?

    Campo 504 (Valor da realização) – devo referir o valor total da venda
    (238500 €), apenas os 50% que foram a minha parte (119250 €), ou não é nenhum destes e ainda tenho de abater a estes valores a parte das despesas?

  21. wemanage diz:

    Boa Noite Jorge:
    Deve preencher todos os campos com 50% do valor (valor de aquisição, despesas e encargos, valor do empréstimo pago e valor de realização).
    Também deve declarar que a sua quota-parte é de 50%.
    Esperamos ter sido esclarecedores.
    Bom Fim de Semana.

  22. lufigon diz:

    Boa Tarde e desde já parabéns ao forum pelos esclarecimentos!

    Tinha aqui uma duvida em relação à venda de uma casa:

    - Em 2008 vendi uma casa por 130000 euros;

    - Esta casa foi herdada por óbito do meu pai em 1994;

    - As partilhas foram efectuadas em 2006;

    - O valor patrimonial da casa à data do óbito e da herança era de 4341,94 euros;

    - O valor patrimonial da casa foi actualizado para 111670 euros quando esta foi passada para meu nome (em 2007);

    Dúvida:

    No anexo G do IRS, qual é a data de aquisição? A data do óbito ou data da Partilha?

    E o valor de aquisição? Os 4341,94 ou 111670 euros?

    Obrigado!

  23. susie diz:

    Boa Noite,

    Gostaria de saber quais os campos, do anexo G, a preencher com o fim de declarar a venda de um imóvel, ocorrida em 2008, e com a finalidade de reinvestimento em 2009.

  24. Gema Fernández diz:

    Bom Dia:

    Estou a preencher a declaraçao do Irs dum colega e estou a ter alguma dificuldade no anexo G ou G1. Ele comprou uma casa no ano 95 pelo valor de€ 49.380, 992. O valor da escritura foi de 626,989. No ano 2008 vendeu a casa pelo valor de € 50.000. A minha dúvida é que valores devo colocar é em qual anexo. Peço desculpe desde já pelo meu portugues. Muito Obrigada

  25. maria duarte diz:

    Boa Noite, gostaria de apresentar o meu caso, vou entregar o IRS na 2ª fase e estou com dúvidas no preenchimento do anexo G. Comprei em 2001 casa por 82.300,00€ mas escriturei por 64.843,72€; vendi em 2008 por 75.000,00€; a minha divida ao banco era de 76.769,59€; paguei à imobiliária 2% * 75.000,00€ + iva. No mesmo ano de 2008 adquiri nova casa que foi escriturada por 117.500,00€, mas pedi empréstimo ao banco de 127.500,00€; como despesas tive: IMT 600,00€ + conservatória 414,46€ + cartório 1.290,08€. Tenho dúvidas se terei ou não uma mais valia e no preenchimento do anexo G: por exemplo as despesas com a imobiliária coloco no campo “despesas e encargos”? nos campos 503 504 505 506 507, que valores devo colocar? Por último, se houver lugar a mais valia, devo declarar alguma coisa no anexo B? ( nós entregamos este anexo, pois o meu marido apresenta rendimentos de trabalho independente ). Desde já o meu muito obrigado pelo tempo que possam dispensar ao meu caso, para mim seria muito útil a vossa ajuda. Os meus parabéns pelo vosso site, pois ele contribui bastante para o esclarecimento de dúvidas e enriquece os nossos conhecimentos. Cumprimentos.

  26. Alexandre diz:

    Boa Tarde!
    Tenho uma duvida que gostaria que me ajudassem se possivel! Em 2002 construi casa propria, num terreno que tinha adquirido 3 anos antes, para a construção pedi ao banco 75.000€, e mais um crédito pessoal. A casa tem na caderneta como Valor Patrimonial Tributável 126.000€. Estou a vender por 140000 e devo ao banco ainda 67000. Qual o valor de Aquisição a utilizar no calculo das mais valias VPT ou o da divida ao banco? E qual o valor que preciso de Reinvestir?
    Encontro Informação em vários sitios que se contradizem!!!!
    Muito Obrigado

  27. Carlos Godinho diz:

    Boa tarde!
    Gostava de saber quais as mais-valias a pagar na seguinte situação:1-aquisição de HPP em 1999 por 94.771€60; 2- Pagamento de Imposto de SISA :3.500€; Comissões e despesas pagas:947€72 ;3-venda em Abril de 2007 por 305.000€; 4-pagamento da hipoteca bancária :53.748€10; 5-aquisição de HPP, a realizar brevemente ,por 80.000€ + 35.000€ obras, com factura= 115.000€. 5-O meu escalão de IRS é de 42%. Obrigado. Bom fim-de-semana!

  28. wemanage diz:

    Boa Noite Lufigon: A data de aquisição a considerar é a data do óbito, mas o valor de aquisição é o que consta da escritura de partilhas. Boa Semana

  29. wemanage diz:

    Boa Noite Susie: Para declarar a venda deve preencher o quadro 4 campo 401 (e se pagou algum empréstimo relativo à casa vendida o campo 503 do quadro 5) e para declarar o reinvestimento em 2009 deve preencher o quadro 5 campos 501, 502, 504 e 505. Boa Semana

  30. wemanage diz:

    Boa Tarde Gema Fernández: O valor de aquisição que deve preencher deve ser o valor que consta da escritura. Boa Semana

  31. wemanage diz:

    Boa Noite Maria Duarte:
    Respondendo à sua primeira questão a Maria teve menos-valias com a venda da sua casa pelo que não vai pagar IRS relacionado a venda da casa.
    Abaixo demonstramos os cálculos:

    Valor de Venda + 75.000,00
    Valor da Compra – 64.843,72
    Coeficiente de Actualização x 1,17
    Obras - 0,00
    Despesas Necessárias - 1.800,00
    Mais-Valia = -2.667,15

    O valor de aquisição que deve declarar no Anexo G é o valor da escritura e as despesas com a imobiliária devem constar no campo de despesas e encargos.
    No que respeita à compra da nova casa esta não a pode considerar como reinvestimento visto que não aplicou nenhum do dinheiro da venda da casa antiga na nova casa, pelo que não deve preencher o Quadro 5 e respectivos campos (501, 502, …..).
    Finalmente nenhum dos valores relacionados com a venda da casa deverá ser incluído no anexo B (apenas deve colocar esses valores no Anexo G).
    Esperamos ter sido esclarecedores.
    Boa Semana

  32. José Vitorino diz:

    Boa tarde. Fui informado que a tributação das mais valias relativamente a habitação tem por base o ano de 1989. Gostaria que me informassem, em relação a terrenos, qual o ano? Se for diferente do ano de 1989 (habitação) gostaría também de saber se me podem dizer qual o diploma onde posso ver. Antecipadamente grato e votos de continuação de um excelente trabalho.

  33. NPFCRUZ diz:

    Boa-Noite,
    as alterações do orçamento de estado que alteram o prazo do reinvestimento de2 para 3 anos já estão em vigor para quem vendeu a casa em 2007? passo a ter 3 anos para reinvestir?o decreto saíu em que data?
    Cumprimentos

  34. susie diz:

    Boa Noite, Afim de declarar um reinvestimento em 2009 de um imóvel vendido em 2008 que valores devem constar nos campos 504, 505 e 506 do anexo G. Obrigada

  35. Pedro Oliveira diz:

    Boa tarde,

    Em 2007 construí uma moradia cujo valor patrimonial tributário é de cerca de 220.000€. Para tal contraí um empréstimo, para construção de 300.000€ com um reforço de 80.000€, perfazendo um total de 380.000€.
    Entretanto, transferi este crédito para outra instituição bancária, tendo sido convertido num crédito habitação no valor de aprox. 300.000€ e num crédito multifunções de cerca 80.000€.

    Vou vender esta casa ainda durante este ano, o mais tardar no início de 2010, pelo valor de 425.000€, sendo que a valor a escriturar será de 400.000€. Ou seja, em termos fiscais terei umas mais valias de cerca de 100.000€ (400.000€-300.000€), sendo que, no entanto, só terei um proveito real de cerca de 45.000€ (425.000€-380.000€).

    Entretanto, em Junho de 2009, adquiri uma nova casa para habitação própria e permanente pelo valor de 160.000€ (valor escriturado 160.000 €), tendo contraído para um novo empréstimo habitação por esse mesmo valor, 160.000€ mais um crédito multifunções no valor de 15.000€.

    A minha questão é a seguinte, de modo a reinvestir a totalidade das mais valias resultantes da venda da moradia, como terei de proceder? É que na realidade em termos fiscais tenho que reinvestir 100.000€, mas na realidade só tenho 45.000€ para utilizar. Acham que uma solução viável será por exemplo, amortizar 100.000€ no crédito habitação e reforçar o crédito multifunções com o remanescente 55.000€, ficando no final com 60.000€ de crédito habitação + 70.000€ crédito multifunções?

    Fico a aguardar pelo vosso parecer,

    Muito Obrigado,

    Pedro Oliveira

  36. antonio ferreira diz:

    Adequiri em 2004 uma firma por 37.500 euros prentendo vender por cerca de 150.000 euros, trata-se de uma sociedade por quotas de responsabilidade ldª em que detenho 5% do capital social e a minha os outros 95% . SE transformar-mos primeiro numa Sociedade Anonima com 5 socios no total e so apos essa transformação a vender-mos creio que estaremos isentos de pagamento de mais valias. Sendo certo que algumas pessoas ja estão a realizar este procedimento, sera que esta correcto ? Sera que desta forma deixa-se de pagar mais valias. Agradeço o vosso esclarecimento. Obrigado

  37. antonio ferreira diz:

    Adequiri em 2004 uma firma por 37.500 euros prentendo vender por cerca de 150.000 euros, trata-se de uma sociedade por quotas de responsabilidade ldª em que detenho 5% do capital social e a minha socia os outros 95% . SE transformar-mos primeiro numa Sociedade Anonima com 5 socios no total e so apos essa transformação a vender-mos creio que estaremos isentos de pagamento de mais valias. Sendo certo que algumas pessoas ja estão a realizar este procedimento, sera que esta correcto ? Sera que desta forma deixa-se de pagar mais valias.Teremos que esperar cerca de 1 ano apos a converção em SA para não pagar essas mais valias. Agradeço o vosso esclarecimento. Obrigado

  38. Fernando vaz diz:

    Após a morte do meu pai eu e a minha mãe ainda viva herdámos uma casa cujo valôr
    tributavel são 23790€.Vamos vendê-la por 112.500€.Quanto vamos pagar de mais valias e como devemos declarar essas mesmas mais valias ou seja quanto é que eu declaro e quanto é que a minha mãe declara.Queria acrescentar que eu tenho uma deficiencia à qual me foi atribuida uma incapacidade de 80%.Agradeço os vossos esclarecimentos.Obrigado

  39. Nuno Varges diz:

    O meu caso é o seguinte : comprei uma casa em 1998 por 70.000,00€, mais 2.000,00 em registos e escrituras, vendi este ano por 130.000,00; comprei outra por 260.000,00, é registada nas finanças por 180.000,00 e 10.000,00 em registos, pedi um empréstimo de 220.000,00 para a nova casa, e tinha uma hipoteca da antiga de 70.000,00, a minha pergunta é tenho mais valias para tributar, se sim qual o valor. obrigado

    Consultório

  40. Henrique Claudino diz:

    Olá Boa Noite, o meu caso é o seguinte:
    Comprei em 2001, uma habitação Própria por 75.000€, actualmente vou vende-a por 170.000€ , tendo realizado obras de remodelação no valor de 20.000€ dos quais não tenho comprovativos. Pretendo adquirir com a minha mulher uma habitação própria no valor de 210.000€ + 40.000€ para a realização de Obras (A Habitação Própria actual foi adquirida antes do casamento). Quais as mais valias que serão consideradas?
    Existe alguma possibilidade de as minimizar?
    Obrigado

  41. CESAR diz:

    POR FAVOR PESSO AJUDA PENSSO QUE ALGO ESTA ERRADO COMPREI UM ANDAR EM 1999 POR 682 836.00 ESCUDOS VENDI EM 2007 POR 75 000 EUROS NA MESMA ALTURA COMPREI OUTRO POR 100 000 EUROS ,QUANTO POSSO DEVER DE TAXAS SE COMPREI OUTRO MAIS CARO ? POIS RECEBI UM AVISO QUE TINHA QUE PAGAR 19 280 EUROS ONDE JA PAGUEI SE NAO TINHA QUE PAGAR MULTAS E INTERESSES , SERA QUE E O QUE DEVIA ? COMO POSSO RESOLVER ESTE ASSUNTO?

    PS. VIVO NOS ESTADOS UNIDOS POR ISSO PRECISO DE AJUDA PARA RESOLVER ESTE ASSUNTO OBRIGADO AGUARDO A RESPOSTA

  42. WeManage diz:

    Bom Dia César:
    Com os dados fornecidos não nos é possível verificar se o valor de imposto que lhe pedem para pagar está correcto ou não. (mas não deverá esatr muito longe do correcto)

    Conforme nos indica vendeu o apartamento por 75.000 € e comprou (ou seja reinvestiu) um novo apartamento por 100.000 €.

    Não teria que pagar imposto, se vivesse em Portugal nesse novo apartamento (porque era a sua habitação própria e permanente e era considerado reinvestimento), mas conforme nos diz vive nos EUA e como tal terá que pagar o imposto sobre as mais-valias obtidas.

    Esperamos ter sido esclarecedores.

    Tenha um excelente dia!

  43. Carla Carvalho diz:

    Boa noite, queria expor uma dúvida.

    Comprei um apartamento em 2002 por 124 mil euros. Foi registado por 85 mil euros (valor pedido ao banco de empréstimo).
    Vou vendê-lo por 150 mil euros (devo à instituição bancária 55 mil eutos).

    Em 2007 adquiri um terreno para construção no valor de 45 mil euros. Iniciei a construção da casa em Junho de 2008 (pedi de empréstimo 300 mil euros).

    Ao vender o apartamento as mais valias podem ser reinvestidas?

    Pelo que percebi na legislação a compra de terreno pode ser um reinvestimento, mas apenas a partir da data de venda (36 meses) e não com efeitos retroactivos.

    Quanto irei pagar então de mais valias? poderei ou não reinvestir na minha construção (quase concluida)??

    Obrigada pela atenção

  44. Manuel Mendes diz:

    Tenho 2ª residência nos arredores de Lisboa e primeira na zona da Serra da Estrela. Quero vender a casa de Lisboa e reinvestir noutra mais pequena, julgando que pouparia mais – valias. Informam-me que sendo segunda habitação não posso ter redução das mesmas. Mais me informam que se comprar a casa mais pequena e se me apetecer voltar à Província, não poderei arrendar esta antes de dois anos. Estará correcto? Comos meus cumprimentos, agradeço resposta.

  45. José Coelho diz:

    Gostaria de obter o seguinte esclarecimento relaivo a tributação de mais valias por venda de habitação e aquisição de nova habitação.
    Em 1999 adquiri uma habitação por 69831,71€ (14.000.00 ESC) . Em Dezembro de 2008 adquiri nova habitação por 350.000€ tendo recorrido a crédito de 325000€ . Recentemente em 2009 vendi a habitaçao adqurida em 1999 por 153.000€ e liquidei o valor que ainda tinha em divida aio banco de 7.000€. Pretendo no entanto com o valor da Venda amortizar ao empréstimo recentemente solicitado para aqusição da casa adquirida em 2008 , 60.000€. Questão como calcular o mais valia . Ou seja presumo que seja considerado reinvestimento o valor da venda que efectuei em 2009 na aquisição da habitação que fiz em 2008 . E o valor que pretendo agora amortizar no empréstimo que fiz de 325.000€ ou seja com o avlor da venda pretendo amortizar 60.000€ reduzindo assim o avlor do empréstimo incial de 325000€. Este valor é considerado paar efeitos de reeinvestimento. Garyos por uma resposta

  46. wemanage diz:

    Boa Tarde José Coelho:
    De acordo com os dados que nos forneceu concluimos que com o valor de venda de 153.000 €, vai pagar 7.000 € da dívida relativa à casa antiga e pagar 60.000 € relativa à casa nova comprada em 2008, ou seja, irá reinvestir 67.000 € o que representa 43,8% do vaor da venda.

    Sendo assim não vai reinvestir os restantes 56,21%.

    Logo irá pagar imposto sobre 56,21% das mais-valias apuradas.

    De acordo com os dados que nos forneceu, e supondo que não realizou obras nos últimos 5 anos na sua casa antiga nem tem quaquer comprovativo de outras despesas (escrituras, SISA/IMT, registos na Conservatória, etc.), a sua mais valia é de 61.520,47 €. Se multipicar esta mais-valia pela percentagem não reinvestida (56,21%) temos o valor da mais-valia tributável, ou seja, 34.580,13 €.

    Deste valor apenas 50% (17.290,07 €) é somado aos seus restantes rendimentos para efeitos do cálculo do seu IRS.

    Esperamos ter sido esclarecedores!

    Tenha uma boa noite!

  47. wemanage diz:

    Boa noite Manuel Mendes:

    Ao revender a sua 2ª habitação e comprando uma nova habitação (independentemente de ser 1ª ou 2ª) não há qualquer isenção do pagamento de IRS sobre mais-valias.

    Se como diz pretende ir viver para Lisboa, recomendamos que antes da venda altere a sua morada fiscal para a casa que vai vender e quando comprar a nova casa volta a alterar a sua morada fiscal para a nova casa.

    Deste modo estará a vender a sua habitação própria e permanente e a comprar uma nova habitação própria e permanente e como tal estará isento do pagamento do IRS sobre as mais-valias.

    Destaca-se que para usufruir desta isenção deve aplicar todo o dinheiro da venda da casa antiga na nova casa.

    Chamamos a atenção para um inconveniente, se estiver a usufruir da isenção do IMI na casa da Serra da Estrela, ao alterar a residência fiscal para Lisboa vai perder essa isenção.

    Mas ao comprar a nova casa e ao alterar a residência fiscal para a a nova morada pode pedir a respectiva isenção do IMI (atenção só pode usufruir da isenção do IMI 2 vezes, se já usufruiu 2 vezes não tem direito a mais nenhuma).

    Em relação ao período de 2 anos para arrendamento do imóvel de que nos fala, não temos conhecimento de nenhuma limitação do género, no entanto é possível que tal se aplique em algum caso específico. Recomendamos que para mais esclarecimentos se desloque a um serviço de finanças.

    Esperamos ter sido esclarecedores!

    Tenha uma boa noite!

  48. celso costa diz:

    boa noite: vendi a minha casa por 121.000 mil euros e comprei uma por 180.000 mil euros.vou pagar ao banco 40.000mil euros fico com 81.000 mil euros para investir mas vou pedir 119.500 euros fico com 20.500 euros de mais valias quanto e que vou pagar se me poder dizer agradeço obrigado

  49. wemanage diz:

    Boa Noite Celso: Não conseguimos responder concretamente à sua resposta, visto que não sabemos quais são os seus restantes rendimentos e como tal não sabemos qual a sua taxa de IRS. No entanto podemos dizer-lhe que o seu cálculo da mais-vaia está quase correcto, no entanto deverá actualizar o valor de compra para os dias de hoje (pode consultar os coeficientes de desvalorização em http://www.maisvalias.com/2009/07/21/coeficientes-de-desvalorizacao-da-moeda-para-2009/). O valor a somar aos seus restantes rendimentos será 50% da mais-vaia. Tenha uma boa noite!

  50. carla carvalho diz:

    Boa noite, queria expor uma dúvida.

    Comprei um apartamento em 2002 por 124 mil euros. Foi registado por 85 mil euros (valor pedido ao banco de empréstimo).
    Vou vendê-lo por 150 mil euros (devo à instituição bancária 55 mil eutos).

    Em 2007 adquiri um terreno para construção no valor de 45 mil euros. Iniciei a construção da casa em Junho de 2008 (pedi de empréstimo 300 mil euros).

    Ao vender o apartamento as mais valias podem ser reinvestidas?

    Pelo que percebi na legislação a compra de terreno pode ser um reinvestimento, mas apenas a partir da data de venda (36 meses) e não com efeitos retroactivos.

    Quanto irei pagar então de mais valias? poderei ou não reinvestir na minha construção (quase concluida)??

    Obrigada pela atenção

  51. janjo diz:

    Boa noite, recebi de doação uma casa em 2007, com o valor patrimonial de 22500 eur, vou colocá-la à venda por 85000eur, para adquirir uma casa na regiao onde resido, que será sempre mais cara que os 85000, terei que pagar mais valias sobre uma doação e qual será o valor estimado.

    Atentamente

  52. aggs diz:

    Boa noite, tenho uma dúvida acerca das mais-valias, a qual se tem revelado difícil de encontrar resposta para o meu caso. Adquiri um imóvel sem recorrer ao crédito por 105 mil euros, e vendi-o por 115 mil euros (1 ano e tal depois). Não tenciono reinvestir, a mais valia será de 10 mil euros, contudo qual o valor que recairá no meu irs, os 50% sobre os 10 mil euros, ou sobre o valor realizado, ou seja, 50% de 115 mil euros (pois li que no caso de quem reinveste terá de ser o valor realizado, o que me deixou confusa). Agradeço desde já a sua atenção.

    • wemanage diz:

      Boa Tarde aggs:
      Vai ser tributada por 50% da sua mais valia ou seja por 5.000 €. Para não ser tributada é que deveria reinvestir a totalidade ou uma parte do valor da venda.
      Esperamos ter sido esclarecedores.
      Tenha um excelente fim de semana!

  53. susana diz:

    boa noite gostaria de saber a necessidade de apresentar as mais valias para que servem as mesmas e ja agora como sao calculadas e se para as a+resentar è necessario algum documento? desculpem mas nao entendo nada sobre este assunto e preciso de alguma ajuda para me esclarecer sobre o mesmo. obrigada

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Susana:
      Muito resumidamente terá que declarar mais-valias (ou menos-valias) a pessoa que tendo comprado bens imóveis ou participações em empresas (acções, quotas) as venda com lucro (ou prejuízo). A declaração será feita através do preenchimento dos anexos G ou G1 da declaração de IRS.
      Esperamos ter sido esclarecedores.
      Tenha um excelente fim de semana!

  54. claudiav diz:

    Boa tarde!
    Venho pedir a seguinte informação se possível! Tenho uns tios que venderam terrenos (prédios rústicos) que foram herdados muito antes de 1989, a minha dúvida é ao preencher o anexo g1 qual o valor de aquisição. Obrigado

  55. Antero Monteiro diz:

    Boa tarde
    No ano passado vendi uma casa abaixo do valor que a tinha comprado (faz 4 anos).
    Ambos os valores (compra e venda) foram escriturados pelo valor real.
    Na verdade não tive nehuma mais valia, tive ate prejuizo.
    Tenho que preencher o anexo G ?
    Meto a declaração na segunda fase?

    Obrigado

  56. Filipe diz:

    Boa tarde.
    Se fosse possivel, gostaria de saber quais as mais valias a pagar,pois pretendo vender um espaço comercial(loja/escritorio), que foi adquirido em 1995 por 125000 € e o valor da venda seria pelos 200000€, qual o v alor das mais valias para acrecer ao IRS.
    Muito obrigado

    • wemanage diz:

      Boa Noite Filipe:
      Para declarar a venda do imóvel deverá preencher o Anexo G.
      No anexo deverá preencher os valores de compra e de venda e as finanças depois fazem as contas. Para ter apenas uma ideia as suas mais-valias rondarão os 20.000 € (200.000 € – 125.000 € * 1,44).
      Será tributado por 50% deste valor.
      Bom domingo!

  57. Claudia Vieira diz:

    Boa tarde, Tenho uma duvida respectivamente a este assunto. Faz dois anos que vendi um andar por 110000€ que me fora herdado. Comprei uma casa num bairro que nao faz escrituras por 74000€. Paguei o IMT e o IMI e tenho uma procuração irrevogavel. Neste caso irei pagar mais valias? como é que funciona neste caso?
    Obrigado pela atenção. (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Cláudia Vieira:
      Pedimos desculpa mas não percebemos a dúvida.
      Vai vender a sua nova casa? Ou está a perguntar sobre a venda que efectuou há 2 anos?
      Obrigado

  58. Margarida Gomes diz:

    Boa noite. Antes de mais felicito-vos por este site. Gostaria que me esclarecessem as seguintes questões: O meu pai pretende doar-me uma casa que tem um valor patrimonial muito baixo comparado com o preço de mercado. Eu pretendo fazer a escritura de doação da casa e de venda a um terceiro em simultanêo (ou seja no mesmo dia). No entanto preciso de saber se em relação à doação se tenho de pagar algum imposto, nomeadamente imposto selo ou sucessório e sobre que valor irá incidir se o valor patrimonial ou o declarado e que taxa é aplicada. E em relação à posterior venda se terei de pagar imposto mais-valias ou outro qualquer e, se sim, sobre que valor irá incidir se sobre o valor patrimonial ou o declarado e que taxa é aplicada. Muito Obrigada.

  59. Felipe Agostinho diz:

    Boa noite
    Eu comprei uma casa em janeiro deste ano por 75 000€, paguei IMT e IS de 1300€, tive encargos burocraticos para o emprestimo com o banco, como comissao de dossier, avaliaçao do imovel, escritura etc, de 1900€. Encargos borocraticos com lisença de habitaçao, registo predial, e certeficado energetico 300€
    Fiz obras de 9000€ e ainda equipei a cozinha com electrodomesticos no valor de 3500€.
    Vou vender atravez de uma imobiliaria por 120 000€, ficando para a imobiliaria 4800€.
    depois de pagar ao banco ainda tenho a despesa de 500€ para o fecho do emprestimo, e 600€ que gastei em juros com o mesmo emprestimo.
    todas as despesas documentadas.

    Aquesiçao: 75 000€
    despesas: 21 900€
    venda: 120 000€
    dá 23 100€ de mais valia que dividia pelos 50% tenho de mais valia cobravel 11 550€? correcto ou alguma das despesas que utilisei nao entra como despesa? terei gastos com o imovel que nao poderei utilisar?

    obrigado (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Felipe Agostinho:
      Os encargos com os electrodomésticos e a comissão paga à imobiliária não são aceites como despesas.
      Os seus restantes cálculos estao correctos.
      Tenha um excelente domingo!

  60. André Rosa diz:

    Muito boa noite,
    Agradeço-vos este espaço de analise de situações fiscais. Venho solicitar uma informação.
    Comprei em 1997 um apartamento por 88.000eur, tendo pago de sisa cerca de 2800eur.. Psssados 12 anos (2009) vendi-o por 100.000eur. Houve emprestimo bancário na compra que já tinha sido liquidado. Deparo-me neste momento com a seguinte questão. No preenchimento do anexo G da dec IRS, coloco no quadro 4 (alienação) estes valores. Não tendo realizado mais valia fiscal (atendendo ao coeficiente de desvalorização) deverei apresentar qualquer intenção de Reinvestimento? Não entra para o calculo de Mais Valia o valor do emprestimo ou este apenas interessa no caso de reinvestimento? (R)

    • wemanage diz:

      Boa Noite André Rosa:
      Se não tem mais valia, não tem qualquer interesse em declarar o reinvestimento. Também não deve considerar o valor do empréstimo pois não o pagou com o dinheiro da venda do imóvel.
      Bom Domingo!

  61. José Silva diz:

    Boa noite.
    Em 2006 vendi uma casa. Declarei a respectiva mais valia em 2007, na declaração de IRS correspondente a 2006, aí declarando a intenção de reinvestir a mais valia obtida.
    Em 2007, adquiri novo imóvel onde facto vim a reinvestir a já referida mais valia.
    Porém, em 2008, esqueci-me de mencionar este ultimo facto na correpondete declaração de IRS referente ao ano de 2007.
    Hoje, recebi uma nota de liquidação de IRS, referindo que terei que pagar o correpondente ao imposto sobre a tal mais valia que me esqueci de declarar, ao que se acrestam o valor dos juros desde 2006.
    Que hei-de agora fazer?
    Agradecendo desde já a V/ atenção, fico a aguardar por uma resposta.

  62. Sofia P. diz:

    Boa tarde! eu e a minha mãe vamos vender um terreno urbano pelo valor de 30.000 euros. o terreno foi adquirido por partilha da parte do meu pai em 1986, juntamente com a minha mâe(já eram casados), em regime de comunhão de adquiridos. O meu pai faleceu em 2008. A minha pergunta é: a minha mãe está isenta do pagamento de mais valias, ou será que ela só adquiriu a parte dela em 2008, como eu? Obrigada pela vossa resposta (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Sofia P.:

      A sua mãe adquiriu metade do terreno em 1986 juntamente com o seu pai. Pelo falecimento do seu paiem 2008 a sua mãe herdou mais 25% do terreno, sendo que os restantes 25% foram herdados pela Sofia. Estes 25% que a sua mãe herdou em 2008 estarão sujeitos a IRS sobre a mais valias obtidas, os restantes 50% estão isentos.

      Tenha uma excelente semana!

      • Sofia P. diz:

        obrigada ela sua ajuda. mais uma pergunta: qual a fórmula para calcular quanto a pagar de mais valias? muito obrigada, mais uma vez (R)

        • wemanage diz:

          Boa Tarde Sofia:

          A fórmula é = Valor da venda – Valor de compra actualizado para a actualidade – Obras nos últimos 5 anos (documentadas) – Despesas necessárias à compra e venda do imóvel (documentadas – SISA/IMT, Escrituras, registos prediais, etc).

          Bom Domingo!

      • Sofia P. diz:

        mesmo em regime de comunhão de adquiridos? mesmo o terreno sendo urbano, ou sómente os terrenos rústicos é que estão isentos de irs, caso tenham adquirido o terreno antes de 1989? (R)

        • wemanage diz:

          Sim Sofia P. Os imóveis rústucos ou urbanos adquiridos antes de 1989 não estão sujeitos a IRS visto que este imposto não existia antes dessa data.
          No entanto deve sempre declarar a venda através do preenchimento do Anexo G na declaração de IRS, sendo que ao indicar a data de aquisição as finanças automaticamente excluem a tributação desse imóvel.
          Tenha um bom domingo!

  63. Victor Avila diz:

    Gostaria de obter o seguinte esclarecimento:
    Comprei em 1990 a minha habitação através de crédito a deficientes por tornas pagas no valor de 35000€. Sobre essa casa pedi empréstimo multi usos no valor de 40000€, o que faz uma dívida de 75000€.
    Quero vender esta casa por 125000€, mas como tenho uma 2ª habitação gostaria de poder através do lucro conseguido abater cerca de 20000€ do seu valor em dívida.
    Podem as mais valias ser ali aplicadas?
    Com estes valores indicados, qual é o valor da mais valia?
    Obrigado

  64. Elsa Carqueija diz:

    Boa tarde,

    Gostaria de saber se me poderiam esclarecer sobre a seguinte questão.
    Vendi este ano um apartamento no valor de 103.000. o valor de custo foi de 20.000.A questão é que o apartamento era de 2 pessoas e foi acordado eu só receber 28% do total da venda.
    Tentei fazer uma simulação mas dava um valor a pagar de oito mil e tal euros o que acho imenso, dado que só recebi 29.000.

    Agradecia imensa que me ajudasem nesta questão pois estou preocupada com o valor que irei pagar. Claro que não investi o montante que recebi.

    Obrigada pela vossa atenção

    Cumprimentos
    Elsa Carqueija

  65. Miguel Ferreira diz:

    Boa Tarde,

    Pretendo adquirir a casa dos meus Pais. Depois da compra do terreno, avançou para a construção da moradia. A moradia em questão foi construída pelo meu Pai.

    Da Conservatória do Registo Predial foi passada uma Nota de Registo por Inscrição em 1983. A cámara passou uma Alvará em 1986. Caderneta Predial Urbana data de 1994.

    Ao vender a habitação ao próprio filho, pretendo saber como é calculado o “valor de Compra” para o cálculo das mais valias.

    Muito obrigado pelo esclarecimento.

    Miguel Ferreira

  66. Antonio vaz. diz:

    Boa tarde,
    Gostaria de obter o seguinte esclarecimento:

    Comprei um apartamentos en 1981 por 1000 contos (5000 euros)
    Vendi o apartarmento em 2008 por 75000 euros. Residindo no estrangeiro,nao sabia que dévia declarar a Irs.
    Pergunta : Quanto vou pagar de mais valias ?

  67. Carlos diz:

    Boa noite,
    Eu gostaria de saber quanto vou ter de pagar de mais-valias.

    Comprei uma casa por 168 mil euros e logo depois fiz obras nela no valor de 178 mil euros. (totaliza cerca de 364 mil euros) Isto á mais ao menos 7 anos antes.

    Em 2009 vendi a casa por 350 mil euros. O valor foi reinvestido para uma habitação propria mas foi posta em nome dos filhos (penso que não se pode isentar de mais-valias dessa maneira).

    Gostaria de saber se ao aplicar uma cerca posso reduzir isso nas mais valias por serem obras(cerca de um ano e meio antes de a vender), (tenho factura mas não sei se a encontro).

    Cumprimentos (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Carlos:
      A mais-valia de um imóvel é caculada da seguinte forma: Valor da Venda – Valor da Compra actualizado para o ano da venda – Obras documentadas realizadas nos últimos 5 anos – despesas necessárias à compra e venda do imóvel (ex. notário, custo da escritura, registo predial, etc).
      Como a casa que adquiriu foi escriturada em nome dos seus filhos tal não é considerado como reinvestimento.
      Com os dados que nos indica a sua mais valia seria de = 350.000 € – 168.000 € x 1,11 = 163.520 €. Deste valor 50% será somado aos seus rendimentos para cálcuo do seu IRS.
      Sim a cerca que colocou há cerca de uma ano e meio abate a este valor (tem que ter o documento).
      Bom Carnaval!

  68. Valter diz:

    Boa Noite,
    tenho duvidas em relação ao calculo das mais-valias.
    Em 2002 comprei habitação própria permanente, recorrendo a empréstimo, por 79.800€ tendo apenas 64.850€ sido escriturados, restante em multi-opções.
    Em 2008 adquiri nova habitação, também por empréstimo por 95.000€, alterando a habitação própria permanente para esta.
    Agora em 2011 tenciono vender a primeira casa por 80.000€, recorrendo a imobiliária.
    Terei a pagar mais-valias? (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Valter:
      Teria que pagar IRS sobre mais-valias se o valor de venda – valor de compra (actualizado para 2010) – despesas documentadas e necessárias para a compra e venda – Obras realizadas nos últimos 5 anos (documentadas) fosse superior a zero. Com os dados que dispomos o V. Venda 80.000 € – V. Compra 64.850 € x 1,15 = – 1.062,50€. Como teve uma menos-valia não terá que pagar IRS (atenção verifique se o valor de venda é superior ao valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, se for inferior as finanças consideram como valor de venda o VPT).
      Bom Carnaval!

  69. Paulo Ferreira diz:

    Boa Tarde,
    A minha dúvida é a seguinte :
    Em 1999 construí e registei uma moradia por 32000 €, em novembro de 2010 vendi essa mesma moradia por 130000 €, saldei o emprréstimo que tinha de 32000 que foi da construção da mesma. Agora vou começar a construir outra, que valor é que menciono no impresso G no valor a reinvestir para não pagar imposto?
    Obrigado! (R)

    • wemanage diz:

      Boa Noite Paulo Ferreira:
      Para não ter mais valias deverá reinvestir na sua nova habitação o correnpondente ao valor de venda da antiga deduzido do empréstimo, ou seja, 98.000 €. Destacamos que a casa que a casa que vende e o terreno que compra para construção de uma nova casa deverão ser a sua Habitação Própria e Permanente. De outro modo o reinvestimento não será aceite.
      Bom Fim de Semana!

      • Paulo Ferreira diz:

        Mas parece-me que li em qualquer lado, que era apenas colectado 50% desse valor, será verdade? é que eu também tive de saldar outro empréstimo que pedi à posteriori para obras que também tinha hipoteca sobre a casa, que era de cerca de 40000 e disseram-me que este não entrava para efeitos de mais-valias, para além disso também paguei 6000 para a imobiliária, também descontam?

        Mais uma vez muito obrigado, pela resposta.

  70. Nuno diz:

    Boa tarde, tenho uma questão sobre mais valias.

    Um casal de solteiros comprou uma casa por 120000 em 2006, a qual foi escriturada por 95000 + 25000 de empréstimo de obras. Entretanto o casal separou-se a agora uma das partes quer ceder a sua metade à outra pessoa, incluindo no empréstimo, sem envolver troca de dinheiro. Assim sendo, isto gerará mais valias para a pessoa que cede a sua parte? Em quanto? E que valor estimado no irs pode vir a ser cobrado?

    Obrigado

  71. MICAELA diz:

    Boa tarde, Gostaria que me informasse como devo proceder para reenvestir mais valias imoibiliarias resultantes das venda da minha moradia no ano de 2007. Na respectiva declaração de irs declarei que iria reenvestir parcialmente um determinado valor. Adquiri um terreno para construção em 2010, e ainda estamos a construir a casa, prevendo-se a sua conclusão para fim do corrente ano.
    <a minha pergunta é: tenho que declarar no meu irs deste ano que já procedi ao reevestimento, porque so comprei o terreno e terei que indicar o nº matricial do mesmo e se assim for talvez as finanças so cosiderem como reenvestimento o valor de aquisição do mesmo e não o valor das obras, o que não estará correcto. Como acham que deverei proceder? (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Micaela:
      Para efeitos de reinvestimento, tem que reinvestir o valor de venda da sua habitação em 2007. Se já reinvestiu num terreno em 2010 para onde irá transferir a sua habitação própria e permanente poderá incluir esse valor na declaração a título de reinvestimento. No enatnto como ainda não transferiu a sua morada nas finanças para essa localização é provável que seja chamada ao seu serviço de finanças para esclarecer a situação.
      Bom feriado :)

  72. Sofia diz:

    Bom dia!

    Tenho de apresentar o meu IRS na 2ª fase mas estou empancada. Se me puderem ajudar, agradeço.
    A minha mãe faleceu em 1998, deixando como bem o apartamento em que morávamos (e ao qual estava associado um empréstimo bancário). As suas herdeiras sou eu e a minha irmã.

    Em 2010 fizemos a partilha do bem, sendo que o activo e o passivo são de igual valor, ou seja, 57.952,15. A minha irmã cedeu-me a parte dela e, em contrapartida, eu assumi a dívida existente no banco.

    O valor patrimonial do imóvel era, na altura, de 28.976,08 (neste momento ascende aos 50.820,00).

    Quando fui pagar o imposto de selo às finanças, a senhora disse-me que teria de ver, aquando da entrega do IRS, se haveria lugar ao pagamento de mais valias.

    A minha dúvida é esta: sendo que não vendi a casa e que esta continua a ser a minha habitação permanente, tenho de pagar mais valias? E quanto terei de pagar? Como consigo chegar ao valor? E a minha irmã terá de pagar alguma coisa?

    Obrigada, desde já, pela ajuda!

  73. nuno diz:

    Bom dia a todos,

    Estou num dilema no qual gostaria de saber a vossa opinião.
    Em 2008 comprei uma casa para primeira habitação e em Março de 2009 fiz um contrato de promessa de compra e venda do mesmo imóvel como recebi um sinal elevado comprei logo outra casa para primeira habitação, mas mantive a minha morada fiscal.
    Em Fevereiro de 2010 fiz então a escritura de venda da casa que tinha comprado em 2008 e passei a minha morada fiscal para a outra casa que tinha comprado.
    Até aqui tudo bem, só que não me dei bem com a nova casa e estou prestes a vende-la ainda este ano.

    A questão é a seguinte, quando for preencher a declaração de IRS de 2011, vou ter que dizer que vendi duas casas de primeira habitação no mesmo Ano, isso não poderá causar confusão no preenchimento?

    Sei que é um assunto confuso mas gostaria de ouvir a vossa opinião.

    Obrigado a todos.

  74. Nuno A. diz:

    Bom dia,

    pode ser considerado reinvestimento das mais valias de venda de HPP as despesas com aquisição da nova habitação (escritura, IMT, etc)?

    Muito obrigado.

  75. Joaquim diz:

    Boa tarde. Vendi um apartamento em 2008 e arranjei uma companheira. Compramos uma casa em conjunto em 2009.
    Mas ela só conseguiu vender a casa dela em 2010. Eu reinvesti 55000 euros quando da compra da casa conjunta. Ela amortizou o empréstimo de 200000 que pedimos conjuntamente em 2010. Agora dizem-me que a amortização que ela realizou (100000) não conta para as mais-valias (dela) porque vendeu o imóvel dela DEPOIS da aquisição da nova morada (conjunta)! Será isto possível?
    Agradeço qualquer esclarecimento. Obrigado!

  76. Raquel diz:

    Boa tarde,

    Comprei um imovel por 7481.97€ em 1998.
    Vendi em 2010 por 80000,00€.
    Vou declarar este ano no anexo G.
    Não tenho tempo para declarar as mais-valias? Quando tentei fazer o IRS sem a alienação do imovél não consegui não me permitiu.
    Gostava de uma resposta breve por favor. (R)

    • wemanage diz:

      Boa Tarde Raquel:

      Como vendeu o imóvel em 2010 tem que declarar a venda no anexo G de 2010. Se se trata da sua Habitação própria e permanente e pretende reinvestir os 80000 € numa nova habitação própria e permenente, deve declarar no anexo G a sua intenção de reinvestir esse valor no futuro (podia reivestir em 2010 ou pode reinvestir em 2011 e 2012).

      Bom Domingo!

      • Tiago diz:

        Olá:
        Gostava de pedir um esclarecimento.
        Comprei a minha actual habitação própria e permanente em 1997, por 15.000 contos/75.000€ (valor da escritura), sendo o valor actual nas finanças de 22.601,48€.
        Em Março de 2010, comprei uma nova habitação por 325.000€ (valor da escritura), sendo o valor nas finanças de 198.027€. Recorri a empréstimo bancário para esta nova aquisição, estando ainda devedor ao banco de 173.000€.
        Vou agora iniciar obras nesta nova habitação, após o que tenciono mudar-me para lá, tornando-a a minha habitação própria e permanente.
        Tenciono pôr agora a casa que adquiri em 1997 à venda e questiono-me com a questão das mais-valias.
        1ª questão: se vender esta casa e, posteriormente usar parte do dinheiro da venda para amortizar o empréstimo que tenho da casa adquirida em 2010, o valor dessa amortização fica isento de mais-valias?
        2ª questão: se vender a casa adquirida em 1997 e tiver recibos das obras feitas na casa adquirida em 2010 com data posterior a esta venda, ponderei considerar que foi um reinvestimento e ficar assim isento das mais-valias?
        Obrigado pela atenção,
        Tiago.

  77. Carlos diz:

    Boa tarde,
    tenho a seguinte dúvida:
    em 2008 obtive uma mais-valia de 38.000€, tenho por lei 36 meses para reinvestir (até 2011).
    Em 2010 comprei um terreno para construir (50.000€)pedi parte ao banco.
    Penso em construir em 2011 a casa. Como devo proceder : declaro a compra do terreno no IRS de 2010, ou aguardo pelo declaração de 2011 e incluir o terreno e as despesas com a construção?
    As despesas inerentes à aquisição e venda do imóvel, também podem ser dos ultimos 5 anos como acontece com as obras?.
    Obrigado.

  78. Luis Manuel Borges Costa diz:

    Bom dia
    Em 2001 sinalizei com contrato de promessa compra e venda um apartamento com o valor de 68.500€.Em 2007 o referido apartamento ainda não tinha começado a ser construido,pedi a resolução do referido contrato de promessa de compra e venda e o construtor valorizou o valor do sinal a titulo de compensação pelo tempo de espera em 50% que deu um total de cerca 103.000€ que foram logo no mesmo dia investidos na compra de outro imovél.
    O problema agora é que as finanças dizem que este valor de cerca de 34.000€ não podem ser considerados como mais valias não tributavéis porque dizem eles que a venda do imovél nem sequer foi feita e que por isso vou ter que declarar no irs de 2007 (que parece que tenho de fazer de novo) este valor de 34.000.
    A minha pergunta é só esta:as finanças estão a agir corretamente?
    Agradeço se possivél uma resposta
    Obrigado

  79. fernanda almeida diz:

    Bom dia, necessito de um esclarecimento por favor…
    Tinha um apartamento que foi comprado pelos meus pais em 1985. Por morte destes herdei 3/4 e recentemente comprei 1/4 que faltava à minha cunhada (viuva do meu irmão) por 14,500€.
    Neste momento vendi o apartamento por 65.000€ sendo que entretanto acabei de pagar o resto à instituição bancária no valor de 1.300€.
    Actualmente o valor patrimonial foi actualizado para 21.130€.
    Quanto irei pagar de mais valias?
    Note-se que não estou a pensar comprar nova casa.
    Obrigada

  80. Ana diz:

    Boa tarde,

    Necessito de um esclarecimento quanto a mais valias, referntes a um estabelecimento comercial. Ao vender um estabelecimento, também tenho direiro, tal como com as casa, de fazer um investimento para diminuir, ou até mesmo não pagar mais valias? Existe algum modo de o fazer?
    Cumprimentos

  81. Ruben Dias diz:

    Boa tarde a todos,

    gostaria que me informassem do seguinte. Em Fevereiro de 2007 vendi a minha primeira casa e realizei mais-valias de cerca de 75.000 Euros. Entretanto realizei na altura um contracto com uma Cooperativa de habitação para compra de posição referente a uma outra facção. A escritura respectiva só foi possível ralizar em Novembro de 2009.

    Por lapso na declaração de IRS de 2009, embora tenha mencionado o pagamento à Cooperativa dos Juros devidos não mencionei a data da escritura.
    Apareceu-me agora uma notificação da DGCI de 12000 Euros para pagar sendo 1300 de juros de Mora.
    Fui lá e informaram-me que apesar de apresentar a escritura já feita em 2009 , passaram mais de 24 meses desde o inicio de 2007 até final de 2009, pelo que tenho de pagar os 12000 euros na sua totalidade e aguardar decisão da DGCI sobre eventual reembolso de valor.

    Pergunto , o seguinte a lei não prevê 36 meses como prazo para fazer a escritura, após ter recebido mais valias ?
    O investimento das Mais-Valias numa outra habitação secundária não conta ?
    Devo ser penalizado tão fortemente sem nenhuma hipótese de recurso por não ter preenchido devidamente o IRS de 2009,
    No cálculo da Mais-.valia a pagar não contam as despesas apresentadas á Cooperativa de habitação ?

    Qual o caminho que me aconselham ?

    Cumprimentos,

  82. Sandra Antunes diz:

    Boa noite,
    Gostaria de ver a minha dúvida esclarecida no que concerne a Mais-Valias, pois o meu marido comprou uma casa com outra pessoa ainda em solteiro e na altura da venda já nos encontrávamos casados. Dessa venda no valor de 200.000€ teve a sua parte (50%) de mais valias no valor de 75.000€ (valor declarado em IRS de 2007).
    Em Maio de 2008 adquirimos uma casa nova (não foram efectuadas obras) no valor de 270.000€ e pedimos ao banco de empréstimo 195.000€, ou seja, investimos a totalidade das mais valias adquiridas?
    No ano 2008 não preenchemos o Anexo ao IRS, onde teriamos de declarar esse investimento.
    Actualmente as Finanças estão a solicitar o pagamento no valor de 8.219,89€.
    O que devemos fazer? Entregar uma declaração de substituição de IRS?
    Gostaria que me informassem qual a melhor forma de resolver a situação.
    Cumprimentos,
    Sandra

  83. Jose Francisco E. Vieira diz:

    Boa Noite

    Vou tentar expor uma situação complicada, relativamente a mais valias,
    Em 1981, herdei por morte dum familiar um terreno no centro da Vila de Armação de Pera, em 2004, fiz uma permuta com uma firma de construção civil, alias somos seis os herdeiros,na permuta cabia cada herdeiro um apartamento T2,com box,apos diversas escrituras rectificativas,e de ter pagos ao longo deste anos diversos valores as finanças.
    Em 2011, fiz rectificação ao IRS,de 2008, a relativamente pouco tempo foi notificado pelas finanças do concelho, uma carta com indicação dos valores da aquisição e volor da realização, ora as finanças deviam ter avaliado o imovel na data da escritura o que não aconteceu, foram considerados os valores muito antigos, resultado e resumindo tenho a pagar 78.720.14€ de mais valias ora e praticamento o valor do imovel.
    Caso não tenha dinheiro para pagar e penhorada a casa e vou morar para onde.

    Muito obrigado pela atenção

    Jose Vieira

  84. Tânia diz:

    Bom dia,

    Tenho uma dúvida relativamente à minha declaração de IRS.
    O anos passado fiz uma nova escritura em que supostamente vendi a minha parte da casa ao meu ex-namorado. Nessa escritura não existiu efectivamente uma venda em que ele paga a minha parte da casa, mas sim assume a divida ainda em falta da minha parte sobre a casa.
    Logo não existiram mais valias. Hoje ao submeter a minha declaração de IRS apareceu um alerta em que tenho que preencher o anexo G (mais-valias) como não existiram gostaria de saber se o tenho que preencher e de que forma.
    Obrigada

  85. Cris diz:

    Ola tania, gostava de saber se obtiveste alguma resposta ao exposto. estou numa situação igual e gostava de saber.

    obrigado

  86. Teresa Araujo diz:

    BOM DIA. TENHO UMA DUVIDA EM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DAS MAIS VALIAS.OS MEUS PAIS EM 1998 COMPRARAM UM APARTAMENTO POR 45.000,00€ E DE VALOR PATRIMONIAL 26.857,16€.EM ABRIL DE 2010 DOARAM-ME ESSE MESMO APARTAMENTO NO QUAL AS FINANÇAS FIZERAM UMA NOVA AVALIAÇÃO E ATRIBUIRAM UM VALOR PATRIMONIAL DE 65.520,00€. NO DIA 31 DE MARÇO DE 2011 VENDI ESSE MESMO APARTAMENTO POR 86.000.00€. NO DECORRER DO ANO DE 2011 PAGUEI O IMI REFERENTE AO VALOR PATRIMONIAL DE 65.520,00€, APESAR DO APARTAMENTO JA NÃO SER MEU. ESTE ANO AO METER O IRS DISSE AO MEU CONTABILISTA QUE QUERIA PAGAR AS MAIS VALIAS POIS NÃO IRIA REENVESTIR O DINHEIRO NOUTRO APARTAMENTO POIS A CRISE NÃO ME PERMITE COMPRAR OUTRO APARTAMENTO POIS ESTOU DESEMPREGADA, E LEVEI UM GRANDE SUSTO. POIS ELE DISSE-ME QUE A MAIS VALIA ERA SOBRE O VALOR PATRIMONIAL DE 26.857,16€. GOSTARIA QUE ME DISSESSE SE A LEI E MESMO ESTA , POIS O APARTAMENTO ERA MEU E NÃO DO MEU PAI. AGUARDO UMA RESPOSTA SUA. OBRIGADA.

  87. Jorge Santos diz:

    boa tarde, tenho duvidas em relaçao ao calculo das mais-valias…construi a minha casa em 1998,Fiz um emprestimo para a construção de 50000€, gastei 1153,25€ no ramal da EDP, Alvara de loteamento 6889,34€, só tenhos facturas no valor de 5000€ em materiais de construção. Vendi a m/casa por 80000€se liquidei neste momento ao banco 32160.00 euros que devia, a casa estava avaliada pelas finanças em 65000€ e era a habitação parmanente, (1ª), sera que vou pagar mais-valias? se pagar, quanto pagarei de mais valias? logo que possivel agradeço que me esclareça MUITO OBRIGADA

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