Consultório: Mais valias sobre imóveis
Dados Submetidos no consultório:
“Tenho dúvidas relativamente ao cálculo que é feito para estabelecer as máis valias na sequência da venda da minha casa. Adquiri essa casa de família através do pagamento de tornas no valor de 50.000 € e pedi outro empréstimo no valor de 78.000€ para obras do qual não tenho facturas, totalizando 128.000 € de dívida.Tenciono vender a casa por 229.000€ pagar a divida de 120.000€ e adquirir imediatamente uma outra até 100.000€. Que valores é que são considerados? Que cáculo é que é feito? Que mais valias irei pagar? Muito obrigado “
Os dados que nos foram fornecidos não são suficientes para lhe prestar uma resposta completa. No entanto fornecemos-lhe o método de cálculo. Lembramos que esta resposta é de carácter gratuito e deverá consultar a sua repartição de finanças com todos os dados em falta para obter uma resposta correcta. As suas dúvidas foram esclarecidas por Wemanage.Biz.
Resumidamente os dados que nos foram apresentados são:
Realizou obras no montante de 78.000 € (não tem documentos comprovativos)
Vai vender a casa por 229.000 €
Do valor da venda vai utilizar 120.000 € para pagar o empréstimo
Adquire uma nova casa por 100.000 €
O cálculo da mais-valia é o seguinte:
Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)
*Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)
Aplicando esta fórmula ao presente caso:
Suposições
a) Casa foi adquirida em 2000 (Coeficiente = 1,25) e é a sua habitação permanente;
b) Despesas inerentes à aquisição e venda do imóvel =500 €;
c) A nova casa destina-se à sua habitação permanente;
Mais Valia = 229.000 (Valor da Venda) – 50.000 x 1,25 (Valor da Compra) – 0 (Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos) – 500 € (Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel) = 166.000 €
- As despesas com obras não foram incluídas visto que não dispõe de comprovativo.
- Só poderá incluir as despesas inerentes à compra e venda do imóvel se tiver documentos comprovativos.
São excluídas de tributação as mais-valias com a venda da habitação própria e permanente desde que nos 12 meses anteriores à venda ou nos 24 meses seguintes se reinvista o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel numa nova habitação própria e permanente:
Pretende reinvestir numa nova habitação própria e permanente 100.000 €, logo 229.000 € (v. venda) – 120.000 (v. empréstimo a pagar) =109.000 €.
Apenas vai fazer um reinvestimento parcial do valor de venda = 91,74%, o quer dizer que 8,26% (100%-91,74%) da sua mais-valia irá ser tributada: Mais-Valia Tributável = 166.000 (mais-valia) x 8,26% = 13.706,42 € Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 13.706,42 €*50% =6.853,21 €.
Este valor irá ser somado aos seus restantes rendimentos do ano de 2008 e será tributado à sua taxa de IRS (só é possível determinar a taxa depois de somados todos os seus rendimentos).
Legislação Consultada – Código do IRS:
Artº 9º, nº 1, al. a)
Artº 10º, nº 1 al. a)
Artº 10º, nº 4 al. a)
Artº 10º, nº 5 e nº 6
Artº 43º, nº 2
Artº 50º
Art.º 51º, al a)
Categoria: Consultório
Tags: Consultório, Impostos, mais valias
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Na resposta dada pela Wemanage.Biz. onde dizem: “Pretende reinvestir numa nova habitação própria e permanente 100.000 €, logo 229.000 € (v. venda) – 120.000 (v. empréstimo a pagar) =109.000 €.”. Parece-me que o valor do “empréstimo a pagar” a considerar nesta equação, deveria ser apenas a parcela relativa às tornas (50.000€) e não o valor total do empréstimo que inclui uma parcela para obras do qual não tenho comprovativos. PS. Na minha questão original quando digo que tenciono utilizar o valor de da venda de 228.000€ para pagar 120.000€ de dívida queria dizer 129.000€. Agradeço esclarecimentos. Muito obrigado
De facto a sua conclusão está correcta. Por lapso consideramos o valor total do empréstimo quando deveríamos ter apenas considerado os 50.000 €. Refazendo os cálculos, e de acordo com as suposições adoptadas, o reinvestimento parcial do valor de venda é 55,87%, o quer dizer que 44,13% da sua mais-valia irá ser tributada: Mais-Valia Tributável = 166.000 (mais-valia) x 44,13% = 73.262,57 € Deste valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 73.262,57 €*50% =36.631,28 €.
Boa tarde , na venda de uma segunda habitação sera que com a mais valia da mesma eu posso abater a habitação propria permanente sem pagra mais valias ?
Obrigado
Boa Tarde: Pela venda da segunda habitação estará sempre sujeito a tributação em IRS, se tiver mais valias. Em relação ao pagamento da habitação própria e permanente com as mais-valias da 2ª casa será benificiado no seu IRS em 30% do valor daquele pagamento com limite máximo em 2008 de € 586 € (artigo 85º, nº a CIRS).
boa tarde, tenho duvidas em relaçao ao calculo das mais-valias…comprei a minha casa em 1997 por 60.000 euros, gastei 2500 nos registos e escritura,pedi um emprestimo de 30.000 euros para obras no ano 2004 (não teno facturas mas sim um orçamento)e devo neste momento ao banco 90.000 euros. Pretendo vender a m/casa por 200.000 euros e utilizar a diferença numa nova habitação por 170.000 euros( ou seja … depois de pagar ao banco os 90.000 euros ficaria com 110.000 euros para entrada da nova casa) sera que vou pagar mais-valias?logo que possivel agradeço que me esclareça MUITO OBRIGADA
Bom dia e bom ano! Vendi a minha habitação própria permanente em Abril de 2007 e fiz um contrato de promessa( do qual consta em anexo as fotocópias dos cheques endereçados ao vendedor/ construtor) de uma outra habitação própria permanente nessa mesma data , tendo reinvestido a totalidade das mais-valias. Acontece que por razões que me ultrapassam ( falta de licença de utilização do imóvel ), não me foi ainda possível realizar a escritura.Tenho duas dúvidas:
1ª- O contrato de promessa serve como prova de reinvestimento das mais-valias? ( alterei a morada fiscal e moro nessa casa desde Abril de 2007, o que é comprovável através dos consumos de água , gaz, electricidade, contratos vários, como a TVCabo, correspondência, etc.) ; 2ª- É verdade que sou abrangido por uma alteração à lei ,aprovada (?) no Orçamento Geral de 2009, que altera o prazo de 2 para 3 anos para reinvestir as mais-valias? ( é ainda possível fazer prova desse reinvestimento nos 6 meses subsequentes?). Os meus agradecimentos pela atenção dispensada.
Olá Patrícia,
A sua resposta encontra-se aqui :
http://www.maisvalias.com/2008/12/31/mais-valias-sobre-imoveis-2/
Obrigado
Bom dia! Para reinvestir, terá que comprar HPP, dentro do prazo actualmente em vigor (2 anos). Se o prazo vai ser alterado e em que condições, assim que entrar em vigor, saberemos as condições e quem abrange. O contrato promessa é apenas isso mesmo, uma promessa, não uma garantia de concretzaição do negocio.Terá que imputar ao construtor, a culpa do não reinvestimento.
queria que me informassem do seguinte:
Comprei em 1995 uma casa por 90.000€ e se vender agora por 200.000€ para comprar outra por 150.000 €(numeros redondos) o que vou pagar de mais valias e quando? O meu marido e eu temos 63 e 64 anos, nao sei se a idade tem alguma coisa a verObrigada pela vossa pronta resposta.
MJ
[...] valor apenas 50% estarão sujeitos a imposto, isto é, 18.500 €*50% = 9.250 [...]
Recebi de herança por partilhas um andar que pretendo vender, como devo calcular as mais-valias de modo a inserir em sede de irs.
Boa Tarde: Ao preencher a sua declaração de IRS relativa ao ano da venda deverá preencher o anexo G (ver modelo em http://www.e-financas.gov.pt/de/impressos/Mod3AnxG.pdf). Neste impresso não tem que preencher o valor das mais-valias, terá que preencher o valor de realização/venda, o valor de aquisição e as despesas e encargos com a aquisição e alienação do imóvel e com as obras realizadas bos últimos 5 anos.
Boa noite, eu e o meu irmão em 1998 adquirimos uma casa por 2000 contos-10 000€, vendemo-la em 2008, por 100 000€. Temos de declarar a venda no IRS de 2008 e pagar as mais valias? Como não sabemos se vamos reinvestir em 2009 podemos apenas pagar em em 2010 referente ao IRS de 2009?
gostaria de saber se tendo vendido uma casa (habitação propria e permanente) que comprei por 100000 € e que vendi por 145000€, paguei ao banco o que restava desse 1º emprestimo e recorri a outro emprestimo na totalidade para adquirir nova habitação, nas finanças dzem-me que já não posso reinvestir nada porque recorri ao credito na totalidade para a aquisição, mas eu quero que seja considerado valor de obras que entretanto fiz nesta nova habitação de forma a reinvestir os 45000 € de mais valis da venda da outra casa. O que eu quero saber é se posso ou naõ reinvestir com obras, uma vez que recorri ao credito na totalidade para adquirir esta nova casa.
Boa Noite Maria João: De facto não pode considerar aquele valor como reinvestimento. Para ser considerado como reinvestimento não podia ter pedido o empréstimo da nova casa a 100%. Tinha que ter pago parte da casa a pronto pagamento (e eventualmente solicitado um empréstimo posterior para obras). Esperamos ter sido esclarecedores.
Boa Noite Fátima Silva:
Em primeiro lugar destacamos só são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação própria e permanente, desde que investidos numa nova habitação própria e permanente. Se é este o seu caso e do seu irmão e se optar por reinvestir o valor de venda num novo imóvel tem um prazo de 36 meses para fazer o reinvestimento. No entanto se declarar em 2008 que vai reinvestir a valor da venda do imóvel e no prazo de 36 meses não efectuar esse reinvestimento, tem 30 dias após o incumprimento para apresentar uma declaração de substituição relativa ao ano de 2008, ou seja, não pode fazer a correcção na próxima declaração de IRS. Esperamos ter sido esclarecedores.
comprei um terreno em 2003 por 15000€ esse terreno era agricola e sem valor, atraves de razoes ponderosas consegui uma licença de construçao, o que valorizou muito o terreno. Estamos em 2009 e recebi uma proposta de compra de 195000€. O que gostava de saber e quanto vou pagar de mais valias ? Sei que se aplicar o € em habitaçao propria permanente ficarei isento. Convem dizer que sou casado tenho um filho de 2 meses e o meu escalao de IRS e o mais baixo. Podem-me ajudar nos calculos ?!?
Boa tarde Pedro:
Com os dados disponibilizados não nos é possível dar-lhe uma resposta concreta, no entanto vamos tentar esclarecê-lo o melhor possível.
O cálculo da mais-valia que deverá efectuar é o seguinte:
Mais-Valia = Valor da Venda – Valor da Compra* – Obras comprovadamente realizadas nos últimos 5 anos – Despesas necessárias e efectivamente realizadas inerentes à aquisição e venda do imóvel (Notário, Conservatória, SISA/IMT)
*Actualizado para o Ano da Venda (ver coeficientes para o ano de 2008 em http://www.dre.pt/pdf1sdip/2008/05/09200/0262202623.PDF)
Valor de Venda + 195.000,00
Valor da Compra - 15.000,00
C. Actualização x 1,10 (para o ano de 2008)
Obras - ???
Desp Necessárias - ???
Mais-Valia = ???
Na rubrica de obras deverá colocar todas as despesas pagas relativas ao processo de loteamento do terreno.
Nas despesas necessárias deverá incluir o valor pago pela escritura e pelo registo do terreno quando o comprou e pelo valor pago por todos os documentos que vai necessitar para proceder à venda.
Apenas 50% do total desta fórmula será somado aos seus restantes rendimentos de 2009 para determinar a que taxa vai ser tributado (a taxa pode variar entre 10,5% e 42%).
Destaco ainda que pelo facto de aplicar o valor da venda do terreno numa habitação própria e permanente não ficará isento de IRS, pois exclusão de tributação prevista no nº 5 do art.º 10º do Código do IRS só se aplica se vender uma habitação própria e permanente e aplicar o valor de venda numa nova habitação própria e permanente ou num terreno para a construção de uma habitação própria e permanente, o que não é o caso.
Esperamos ter sido esclarecedores.
Bom Fim de Semana
Bom dia,
No final de 2007 acabei de construir uma moradia para habitação própria e permanente. Para tal pedi um empréstimo no valor de 300.000€ para construção, com um reforço de 80.000€, perfazendo um total o valor de 380.000€. Em 2008 fiz a transferência deste crédito para outra instituição bancária, tendo sido criados 2 empréstimos, um de 300.000€ de crédito habitação e outro de 80.000€ multifunções.
Pretendo actualmente vender esta moradia por 425.000€. O Valor Patrimonial tributário deste imóvel é de 220.000€.
Quais as mais valias associadas a esta venda? Serão 425.000€ – 220.000€ = 205.000€ , certo?
Considerando que vou amortizar os empréstimos entretanto contraídos, e para que estas mais valias não sejam tributadas, qual o valor que terei de reinvestir? Penso que será 425.000€ – 300.000€ = 125.000€, correcto?
A maior dúvida que tenho é estes 125.000€ poderão ser reinvestidos na amortização do empréstimo de 80.000€ (dado que se tratou de auto-construção) e os remanescentes 45.000€ na compra de uma nova habitação, ou se terei de reinvestir a totalidade dos 125.000€ na compra da nova casa?
Obrigado, Pedro Oliveira
Boa Noite:
A resposta a esta questão está no seguinte link http://www.maisvalias.com/2009/04/03/mais-valias-futuras/#comment-298.
Um casal adquiriu uma casa em 1986. O senhor faleceu em 2003 e em 2008 os herdeiros (esposa e 2 filhas) venderam a casa. Os herdeiros declaram a mais-valia dado que o bem chegou à sua posse depois de 1/1/1989. No entanto, a esposa que deve fazer? Metade da casa já era dela em 1986. Quanto ao 1/3 que foi herdada é que declara mais-valia? Ou tem que declarar mais valia de 1/2+1/3?
Boa Noite Ana:
A esposa deve declarar a venda de 1/2 da casa que comprou + 1/3 que herdou, sendo que a diferença estará na data de aquisição (adquiriu 1/2 em 1986 e 1/3 em 2003).
Esperamos ter sido esclarecedores.
Tenho uma duvida no preenchimento do modelo G do IRS. Tinha um imóvel do qual era co-proprietário com a minha esposa. Em Agosto de 2008 procedi à venda do imóvel por 238500 €, do qual devíamos ao banco 64000 € . Em termos de despesas tinhamos uma valor de 6000 €. Em Outubro de 2008 divorciei-me, estando casado com comunhão de bens,
tendo o imóvel sido adquirido durante o casamento.
Em Dezembro de 2008 reinvesti a minha parte na aquisição de um novo imóvel no valor de 87500€.
No preenchimento da declaração no anexo G, no quadro 4 coloco os
valores totais referente à compra e venda, e despesas e refiro que a minha que a minha quota são 50%, ou coloco valores parciai ?
Em relação ao quadro 5 As minhas duvidas surgem no Campo 503 (Valor em divida do empréstimo) – devo referir o valor total
(64000 €) ou apenas 50% (32000 €) ?
Campo 504 (Valor da realização) – devo referir o valor total da venda
(238500 €), apenas os 50% que foram a minha parte (119250 €), ou não é nenhum destes e ainda tenho de abater a estes valores a parte das despesas?
Boa Noite Jorge:
Deve preencher todos os campos com 50% do valor (valor de aquisição, despesas e encargos, valor do empréstimo pago e valor de realização).
Também deve declarar que a sua quota-parte é de 50%.
Esperamos ter sido esclarecedores.
Bom Fim de Semana.
Boa Tarde e desde já parabéns ao forum pelos esclarecimentos!
Tinha aqui uma duvida em relação à venda de uma casa:
- Em 2008 vendi uma casa por 130000 euros;
- Esta casa foi herdada por óbito do meu pai em 1994;
- As partilhas foram efectuadas em 2006;
- O valor patrimonial da casa à data do óbito e da herança era de 4341,94 euros;
- O valor patrimonial da casa foi actualizado para 111670 euros quando esta foi passada para meu nome (em 2007);
Dúvida:
No anexo G do IRS, qual é a data de aquisição? A data do óbito ou data da Partilha?
E o valor de aquisição? Os 4341,94 ou 111670 euros?
Obrigado!
Boa Noite,
Gostaria de saber quais os campos, do anexo G, a preencher com o fim de declarar a venda de um imóvel, ocorrida em 2008, e com a finalidade de reinvestimento em 2009.
Bom Dia:
Estou a preencher a declaraçao do Irs dum colega e estou a ter alguma dificuldade no anexo G ou G1. Ele comprou uma casa no ano 95 pelo valor de€ 49.380, 992. O valor da escritura foi de 626,989. No ano 2008 vendeu a casa pelo valor de € 50.000. A minha dúvida é que valores devo colocar é em qual anexo. Peço desculpe desde já pelo meu portugues. Muito Obrigada
Boa Noite, gostaria de apresentar o meu caso, vou entregar o IRS na 2ª fase e estou com dúvidas no preenchimento do anexo G. Comprei em 2001 casa por 82.300,00€ mas escriturei por 64.843,72€; vendi em 2008 por 75.000,00€; a minha divida ao banco era de 76.769,59€; paguei à imobiliária 2% * 75.000,00€ + iva. No mesmo ano de 2008 adquiri nova casa que foi escriturada por 117.500,00€, mas pedi empréstimo ao banco de 127.500,00€; como despesas tive: IMT 600,00€ + conservatória 414,46€ + cartório 1.290,08€. Tenho dúvidas se terei ou não uma mais valia e no preenchimento do anexo G: por exemplo as despesas com a imobiliária coloco no campo “despesas e encargos”? nos campos 503 504 505 506 507, que valores devo colocar? Por último, se houver lugar a mais valia, devo declarar alguma coisa no anexo B? ( nós entregamos este anexo, pois o meu marido apresenta rendimentos de trabalho independente ). Desde já o meu muito obrigado pelo tempo que possam dispensar ao meu caso, para mim seria muito útil a vossa ajuda. Os meus parabéns pelo vosso site, pois ele contribui bastante para o esclarecimento de dúvidas e enriquece os nossos conhecimentos. Cumprimentos.
Boa Tarde!
Tenho uma duvida que gostaria que me ajudassem se possivel! Em 2002 construi casa propria, num terreno que tinha adquirido 3 anos antes, para a construção pedi ao banco 75.000€, e mais um crédito pessoal. A casa tem na caderneta como Valor Patrimonial Tributável 126.000€. Estou a vender por 140000 e devo ao banco ainda 67000. Qual o valor de Aquisição a utilizar no calculo das mais valias VPT ou o da divida ao banco? E qual o valor que preciso de Reinvestir?
Encontro Informação em vários sitios que se contradizem!!!!
Muito Obrigado
Boa tarde!
Gostava de saber quais as mais-valias a pagar na seguinte situação:1-aquisição de HPP em 1999 por 94.771€60; 2- Pagamento de Imposto de SISA :3.500€; Comissões e despesas pagas:947€72 ;3-venda em Abril de 2007 por 305.000€; 4-pagamento da hipoteca bancária :53.748€10; 5-aquisição de HPP, a realizar brevemente ,por 80.000€ + 35.000€ obras, com factura= 115.000€. 5-O meu escalão de IRS é de 42%. Obrigado. Bom fim-de-semana!
Boa Noite Lufigon: A data de aquisição a considerar é a data do óbito, mas o valor de aquisição é o que consta da escritura de partilhas. Boa Semana
Boa Noite Susie: Para declarar a venda deve preencher o quadro 4 campo 401 (e se pagou algum empréstimo relativo à casa vendida o campo 503 do quadro 5) e para declarar o reinvestimento em 2009 deve preencher o quadro 5 campos 501, 502, 504 e 505. Boa Semana
Boa Tarde Gema Fernández: O valor de aquisição que deve preencher deve ser o valor que consta da escritura. Boa Semana
Boa Noite Maria Duarte:
Respondendo à sua primeira questão a Maria teve menos-valias com a venda da sua casa pelo que não vai pagar IRS relacionado a venda da casa.
Abaixo demonstramos os cálculos:
Valor de Venda + 75.000,00
Valor da Compra – 64.843,72
Coeficiente de Actualização x 1,17
Obras - 0,00
Despesas Necessárias - 1.800,00
Mais-Valia = -2.667,15
O valor de aquisição que deve declarar no Anexo G é o valor da escritura e as despesas com a imobiliária devem constar no campo de despesas e encargos.
No que respeita à compra da nova casa esta não a pode considerar como reinvestimento visto que não aplicou nenhum do dinheiro da venda da casa antiga na nova casa, pelo que não deve preencher o Quadro 5 e respectivos campos (501, 502, …..).
Finalmente nenhum dos valores relacionados com a venda da casa deverá ser incluído no anexo B (apenas deve colocar esses valores no Anexo G).
Esperamos ter sido esclarecedores.
Boa Semana
Boa tarde. Fui informado que a tributação das mais valias relativamente a habitação tem por base o ano de 1989. Gostaria que me informassem, em relação a terrenos, qual o ano? Se for diferente do ano de 1989 (habitação) gostaría também de saber se me podem dizer qual o diploma onde posso ver. Antecipadamente grato e votos de continuação de um excelente trabalho.
Boa-Noite,
as alterações do orçamento de estado que alteram o prazo do reinvestimento de2 para 3 anos já estão em vigor para quem vendeu a casa em 2007? passo a ter 3 anos para reinvestir?o decreto saíu em que data?
Cumprimentos
Boa Noite, Afim de declarar um reinvestimento em 2009 de um imóvel vendido em 2008 que valores devem constar nos campos 504, 505 e 506 do anexo G. Obrigada
Boa tarde,
Em 2007 construí uma moradia cujo valor patrimonial tributário é de cerca de 220.000€. Para tal contraí um empréstimo, para construção de 300.000€ com um reforço de 80.000€, perfazendo um total de 380.000€.
Entretanto, transferi este crédito para outra instituição bancária, tendo sido convertido num crédito habitação no valor de aprox. 300.000€ e num crédito multifunções de cerca 80.000€.
Vou vender esta casa ainda durante este ano, o mais tardar no início de 2010, pelo valor de 425.000€, sendo que a valor a escriturar será de 400.000€. Ou seja, em termos fiscais terei umas mais valias de cerca de 100.000€ (400.000€-300.000€), sendo que, no entanto, só terei um proveito real de cerca de 45.000€ (425.000€-380.000€).
Entretanto, em Junho de 2009, adquiri uma nova casa para habitação própria e permanente pelo valor de 160.000€ (valor escriturado 160.000 €), tendo contraído para um novo empréstimo habitação por esse mesmo valor, 160.000€ mais um crédito multifunções no valor de 15.000€.
A minha questão é a seguinte, de modo a reinvestir a totalidade das mais valias resultantes da venda da moradia, como terei de proceder? É que na realidade em termos fiscais tenho que reinvestir 100.000€, mas na realidade só tenho 45.000€ para utilizar. Acham que uma solução viável será por exemplo, amortizar 100.000€ no crédito habitação e reforçar o crédito multifunções com o remanescente 55.000€, ficando no final com 60.000€ de crédito habitação + 70.000€ crédito multifunções?
Fico a aguardar pelo vosso parecer,
Muito Obrigado,
Pedro Oliveira
Adequiri em 2004 uma firma por 37.500 euros prentendo vender por cerca de 150.000 euros, trata-se de uma sociedade por quotas de responsabilidade ldª em que detenho 5% do capital social e a minha os outros 95% . SE transformar-mos primeiro numa Sociedade Anonima com 5 socios no total e so apos essa transformação a vender-mos creio que estaremos isentos de pagamento de mais valias. Sendo certo que algumas pessoas ja estão a realizar este procedimento, sera que esta correcto ? Sera que desta forma deixa-se de pagar mais valias. Agradeço o vosso esclarecimento. Obrigado
Adequiri em 2004 uma firma por 37.500 euros prentendo vender por cerca de 150.000 euros, trata-se de uma sociedade por quotas de responsabilidade ldª em que detenho 5% do capital social e a minha socia os outros 95% . SE transformar-mos primeiro numa Sociedade Anonima com 5 socios no total e so apos essa transformação a vender-mos creio que estaremos isentos de pagamento de mais valias. Sendo certo que algumas pessoas ja estão a realizar este procedimento, sera que esta correcto ? Sera que desta forma deixa-se de pagar mais valias.Teremos que esperar cerca de 1 ano apos a converção em SA para não pagar essas mais valias. Agradeço o vosso esclarecimento. Obrigado
Após a morte do meu pai eu e a minha mãe ainda viva herdámos uma casa cujo valôr
tributavel são 23790€.Vamos vendê-la por 112.500€.Quanto vamos pagar de mais valias e como devemos declarar essas mesmas mais valias ou seja quanto é que eu declaro e quanto é que a minha mãe declara.Queria acrescentar que eu tenho uma deficiencia à qual me foi atribuida uma incapacidade de 80%.Agradeço os vossos esclarecimentos.Obrigado
O meu caso é o seguinte : comprei uma casa em 1998 por 70.000,00€, mais 2.000,00 em registos e escrituras, vendi este ano por 130.000,00; comprei outra por 260.000,00, é registada nas finanças por 180.000,00 e 10.000,00 em registos, pedi um empréstimo de 220.000,00 para a nova casa, e tinha uma hipoteca da antiga de 70.000,00, a minha pergunta é tenho mais valias para tributar, se sim qual o valor. obrigado
Consultório
Olá Boa Noite, o meu caso é o seguinte:
Comprei em 2001, uma habitação Própria por 75.000€, actualmente vou vende-a por 170.000€ , tendo realizado obras de remodelação no valor de 20.000€ dos quais não tenho comprovativos. Pretendo adquirir com a minha mulher uma habitação própria no valor de 210.000€ + 40.000€ para a realização de Obras (A Habitação Própria actual foi adquirida antes do casamento). Quais as mais valias que serão consideradas?
Existe alguma possibilidade de as minimizar?
Obrigado
POR FAVOR PESSO AJUDA PENSSO QUE ALGO ESTA ERRADO COMPREI UM ANDAR EM 1999 POR 682 836.00 ESCUDOS VENDI EM 2007 POR 75 000 EUROS NA MESMA ALTURA COMPREI OUTRO POR 100 000 EUROS ,QUANTO POSSO DEVER DE TAXAS SE COMPREI OUTRO MAIS CARO ? POIS RECEBI UM AVISO QUE TINHA QUE PAGAR 19 280 EUROS ONDE JA PAGUEI SE NAO TINHA QUE PAGAR MULTAS E INTERESSES , SERA QUE E O QUE DEVIA ? COMO POSSO RESOLVER ESTE ASSUNTO?
PS. VIVO NOS ESTADOS UNIDOS POR ISSO PRECISO DE AJUDA PARA RESOLVER ESTE ASSUNTO OBRIGADO AGUARDO A RESPOSTA
Bom Dia César:
Com os dados fornecidos não nos é possível verificar se o valor de imposto que lhe pedem para pagar está correcto ou não. (mas não deverá esatr muito longe do correcto)
Conforme nos indica vendeu o apartamento por 75.000 € e comprou (ou seja reinvestiu) um novo apartamento por 100.000 €.
Não teria que pagar imposto, se vivesse em Portugal nesse novo apartamento (porque era a sua habitação própria e permanente e era considerado reinvestimento), mas conforme nos diz vive nos EUA e como tal terá que pagar o imposto sobre as mais-valias obtidas.
Esperamos ter sido esclarecedores.
Tenha um excelente dia!
Boa noite, queria expor uma dúvida.
Comprei um apartamento em 2002 por 124 mil euros. Foi registado por 85 mil euros (valor pedido ao banco de empréstimo).
Vou vendê-lo por 150 mil euros (devo à instituição bancária 55 mil eutos).
Em 2007 adquiri um terreno para construção no valor de 45 mil euros. Iniciei a construção da casa em Junho de 2008 (pedi de empréstimo 300 mil euros).
Ao vender o apartamento as mais valias podem ser reinvestidas?
Pelo que percebi na legislação a compra de terreno pode ser um reinvestimento, mas apenas a partir da data de venda (36 meses) e não com efeitos retroactivos.
Quanto irei pagar então de mais valias? poderei ou não reinvestir na minha construção (quase concluida)??
Obrigada pela atenção
Tenho 2ª residência nos arredores de Lisboa e primeira na zona da Serra da Estrela. Quero vender a casa de Lisboa e reinvestir noutra mais pequena, julgando que pouparia mais – valias. Informam-me que sendo segunda habitação não posso ter redução das mesmas. Mais me informam que se comprar a casa mais pequena e se me apetecer voltar à Província, não poderei arrendar esta antes de dois anos. Estará correcto? Comos meus cumprimentos, agradeço resposta.
Gostaria de obter o seguinte esclarecimento relaivo a tributação de mais valias por venda de habitação e aquisição de nova habitação.
Em 1999 adquiri uma habitação por 69831,71€ (14.000.00 ESC) . Em Dezembro de 2008 adquiri nova habitação por 350.000€ tendo recorrido a crédito de 325000€ . Recentemente em 2009 vendi a habitaçao adqurida em 1999 por 153.000€ e liquidei o valor que ainda tinha em divida aio banco de 7.000€. Pretendo no entanto com o valor da Venda amortizar ao empréstimo recentemente solicitado para aqusição da casa adquirida em 2008 , 60.000€. Questão como calcular o mais valia . Ou seja presumo que seja considerado reinvestimento o valor da venda que efectuei em 2009 na aquisição da habitação que fiz em 2008 . E o valor que pretendo agora amortizar no empréstimo que fiz de 325.000€ ou seja com o avlor da venda pretendo amortizar 60.000€ reduzindo assim o avlor do empréstimo incial de 325000€. Este valor é considerado paar efeitos de reeinvestimento. Garyos por uma resposta
Boa Tarde José Coelho:
De acordo com os dados que nos forneceu concluimos que com o valor de venda de 153.000 €, vai pagar 7.000 € da dívida relativa à casa antiga e pagar 60.000 € relativa à casa nova comprada em 2008, ou seja, irá reinvestir 67.000 € o que representa 43,8% do vaor da venda.
Sendo assim não vai reinvestir os restantes 56,21%.
Logo irá pagar imposto sobre 56,21% das mais-valias apuradas.
De acordo com os dados que nos forneceu, e supondo que não realizou obras nos últimos 5 anos na sua casa antiga nem tem quaquer comprovativo de outras despesas (escrituras, SISA/IMT, registos na Conservatória, etc.), a sua mais valia é de 61.520,47 €. Se multipicar esta mais-valia pela percentagem não reinvestida (56,21%) temos o valor da mais-valia tributável, ou seja, 34.580,13 €.
Deste valor apenas 50% (17.290,07 €) é somado aos seus restantes rendimentos para efeitos do cálculo do seu IRS.
Esperamos ter sido esclarecedores!
Tenha uma boa noite!
Boa noite Manuel Mendes:
Ao revender a sua 2ª habitação e comprando uma nova habitação (independentemente de ser 1ª ou 2ª) não há qualquer isenção do pagamento de IRS sobre mais-valias.
Se como diz pretende ir viver para Lisboa, recomendamos que antes da venda altere a sua morada fiscal para a casa que vai vender e quando comprar a nova casa volta a alterar a sua morada fiscal para a nova casa.
Deste modo estará a vender a sua habitação própria e permanente e a comprar uma nova habitação própria e permanente e como tal estará isento do pagamento do IRS sobre as mais-valias.
Destaca-se que para usufruir desta isenção deve aplicar todo o dinheiro da venda da casa antiga na nova casa.
Chamamos a atenção para um inconveniente, se estiver a usufruir da isenção do IMI na casa da Serra da Estrela, ao alterar a residência fiscal para Lisboa vai perder essa isenção.
Mas ao comprar a nova casa e ao alterar a residência fiscal para a a nova morada pode pedir a respectiva isenção do IMI (atenção só pode usufruir da isenção do IMI 2 vezes, se já usufruiu 2 vezes não tem direito a mais nenhuma).
Em relação ao período de 2 anos para arrendamento do imóvel de que nos fala, não temos conhecimento de nenhuma limitação do género, no entanto é possível que tal se aplique em algum caso específico. Recomendamos que para mais esclarecimentos se desloque a um serviço de finanças.
Esperamos ter sido esclarecedores!
Tenha uma boa noite!
boa noite: vendi a minha casa por 121.000 mil euros e comprei uma por 180.000 mil euros.vou pagar ao banco 40.000mil euros fico com 81.000 mil euros para investir mas vou pedir 119.500 euros fico com 20.500 euros de mais valias quanto e que vou pagar se me poder dizer agradeço obrigado
Boa Noite Celso: Não conseguimos responder concretamente à sua resposta, visto que não sabemos quais são os seus restantes rendimentos e como tal não sabemos qual a sua taxa de IRS. No entanto podemos dizer-lhe que o seu cálculo da mais-vaia está quase correcto, no entanto deverá actualizar o valor de compra para os dias de hoje (pode consultar os coeficientes de desvalorização em http://www.maisvalias.com/2009/07/21/coeficientes-de-desvalorizacao-da-moeda-para-2009/). O valor a somar aos seus restantes rendimentos será 50% da mais-vaia. Tenha uma boa noite!
Boa noite, queria expor uma dúvida.
Comprei um apartamento em 2002 por 124 mil euros. Foi registado por 85 mil euros (valor pedido ao banco de empréstimo).
Vou vendê-lo por 150 mil euros (devo à instituição bancária 55 mil eutos).
Em 2007 adquiri um terreno para construção no valor de 45 mil euros. Iniciei a construção da casa em Junho de 2008 (pedi de empréstimo 300 mil euros).
Ao vender o apartamento as mais valias podem ser reinvestidas?
Pelo que percebi na legislação a compra de terreno pode ser um reinvestimento, mas apenas a partir da data de venda (36 meses) e não com efeitos retroactivos.
Quanto irei pagar então de mais valias? poderei ou não reinvestir na minha construção (quase concluida)??
Obrigada pela atenção
Boa noite, recebi de doação uma casa em 2007, com o valor patrimonial de 22500 eur, vou colocá-la à venda por 85000eur, para adquirir uma casa na regiao onde resido, que será sempre mais cara que os 85000, terei que pagar mais valias sobre uma doação e qual será o valor estimado.
Atentamente
Boa noite, tenho uma dúvida acerca das mais-valias, a qual se tem revelado difícil de encontrar resposta para o meu caso. Adquiri um imóvel sem recorrer ao crédito por 105 mil euros, e vendi-o por 115 mil euros (1 ano e tal depois). Não tenciono reinvestir, a mais valia será de 10 mil euros, contudo qual o valor que recairá no meu irs, os 50% sobre os 10 mil euros, ou sobre o valor realizado, ou seja, 50% de 115 mil euros (pois li que no caso de quem reinveste terá de ser o valor realizado, o que me deixou confusa). Agradeço desde já a sua atenção.
Boa Tarde aggs:
Vai ser tributada por 50% da sua mais valia ou seja por 5.000 €. Para não ser tributada é que deveria reinvestir a totalidade ou uma parte do valor da venda.
Esperamos ter sido esclarecedores.
Tenha um excelente fim de semana!
boa noite gostaria de saber a necessidade de apresentar as mais valias para que servem as mesmas e ja agora como sao calculadas e se para as a+resentar è necessario algum documento? desculpem mas nao entendo nada sobre este assunto e preciso de alguma ajuda para me esclarecer sobre o mesmo. obrigada
Boa Tarde Susana:
Muito resumidamente terá que declarar mais-valias (ou menos-valias) a pessoa que tendo comprado bens imóveis ou participações em empresas (acções, quotas) as venda com lucro (ou prejuízo). A declaração será feita através do preenchimento dos anexos G ou G1 da declaração de IRS.
Esperamos ter sido esclarecedores.
Tenha um excelente fim de semana!
Boa tarde!
Venho pedir a seguinte informação se possível! Tenho uns tios que venderam terrenos (prédios rústicos) que foram herdados muito antes de 1989, a minha dúvida é ao preencher o anexo g1 qual o valor de aquisição. Obrigado
Boa tarde
No ano passado vendi uma casa abaixo do valor que a tinha comprado (faz 4 anos).
Ambos os valores (compra e venda) foram escriturados pelo valor real.
Na verdade não tive nehuma mais valia, tive ate prejuizo.
Tenho que preencher o anexo G ?
Meto a declaração na segunda fase?
Obrigado
Boa Tarde Antero:
Sim deve preencher o anexo G independentemente dos valores. Como teve uma menos-valia não deverá pagar imposto.
Bom Domingo!
Boa tarde.
Se fosse possivel, gostaria de saber quais as mais valias a pagar,pois pretendo vender um espaço comercial(loja/escritorio), que foi adquirido em 1995 por 125000 € e o valor da venda seria pelos 200000€, qual o v alor das mais valias para acrecer ao IRS.
Muito obrigado
Boa Noite Filipe:
Para declarar a venda do imóvel deverá preencher o Anexo G.
No anexo deverá preencher os valores de compra e de venda e as finanças depois fazem as contas. Para ter apenas uma ideia as suas mais-valias rondarão os 20.000 € (200.000 € – 125.000 € * 1,44).
Será tributado por 50% deste valor.
Bom domingo!
Boa tarde, Tenho uma duvida respectivamente a este assunto. Faz dois anos que vendi um andar por 110000€ que me fora herdado. Comprei uma casa num bairro que nao faz escrituras por 74000€. Paguei o IMT e o IMI e tenho uma procuração irrevogavel. Neste caso irei pagar mais valias? como é que funciona neste caso?
Obrigado pela atenção. (R)
Boa Tarde Cláudia Vieira:
Pedimos desculpa mas não percebemos a dúvida.
Vai vender a sua nova casa? Ou está a perguntar sobre a venda que efectuou há 2 anos?
Obrigado
Boa noite. Antes de mais felicito-vos por este site. Gostaria que me esclarecessem as seguintes questões: O meu pai pretende doar-me uma casa que tem um valor patrimonial muito baixo comparado com o preço de mercado. Eu pretendo fazer a escritura de doação da casa e de venda a um terceiro em simultanêo (ou seja no mesmo dia). No entanto preciso de saber se em relação à doação se tenho de pagar algum imposto, nomeadamente imposto selo ou sucessório e sobre que valor irá incidir se o valor patrimonial ou o declarado e que taxa é aplicada. E em relação à posterior venda se terei de pagar imposto mais-valias ou outro qualquer e, se sim, sobre que valor irá incidir se sobre o valor patrimonial ou o declarado e que taxa é aplicada. Muito Obrigada.
Boa noite
Eu comprei uma casa em janeiro deste ano por 75 000€, paguei IMT e IS de 1300€, tive encargos burocraticos para o emprestimo com o banco, como comissao de dossier, avaliaçao do imovel, escritura etc, de 1900€. Encargos borocraticos com lisença de habitaçao, registo predial, e certeficado energetico 300€
Fiz obras de 9000€ e ainda equipei a cozinha com electrodomesticos no valor de 3500€.
Vou vender atravez de uma imobiliaria por 120 000€, ficando para a imobiliaria 4800€.
depois de pagar ao banco ainda tenho a despesa de 500€ para o fecho do emprestimo, e 600€ que gastei em juros com o mesmo emprestimo.
todas as despesas documentadas.
Aquesiçao: 75 000€
despesas: 21 900€
venda: 120 000€
dá 23 100€ de mais valia que dividia pelos 50% tenho de mais valia cobravel 11 550€? correcto ou alguma das despesas que utilisei nao entra como despesa? terei gastos com o imovel que nao poderei utilisar?
obrigado (R)
Boa Tarde Felipe Agostinho:
Os encargos com os electrodomésticos e a comissão paga à imobiliária não são aceites como despesas.
Os seus restantes cálculos estao correctos.
Tenha um excelente domingo!
Muito boa noite,
Agradeço-vos este espaço de analise de situações fiscais. Venho solicitar uma informação.
Comprei em 1997 um apartamento por 88.000eur, tendo pago de sisa cerca de 2800eur.. Psssados 12 anos (2009) vendi-o por 100.000eur. Houve emprestimo bancário na compra que já tinha sido liquidado. Deparo-me neste momento com a seguinte questão. No preenchimento do anexo G da dec IRS, coloco no quadro 4 (alienação) estes valores. Não tendo realizado mais valia fiscal (atendendo ao coeficiente de desvalorização) deverei apresentar qualquer intenção de Reinvestimento? Não entra para o calculo de Mais Valia o valor do emprestimo ou este apenas interessa no caso de reinvestimento? (R)
Boa Noite André Rosa:
Se não tem mais valia, não tem qualquer interesse em declarar o reinvestimento. Também não deve considerar o valor do empréstimo pois não o pagou com o dinheiro da venda do imóvel.
Bom Domingo!
Boa noite.
Em 2006 vendi uma casa. Declarei a respectiva mais valia em 2007, na declaração de IRS correspondente a 2006, aí declarando a intenção de reinvestir a mais valia obtida.
Em 2007, adquiri novo imóvel onde facto vim a reinvestir a já referida mais valia.
Porém, em 2008, esqueci-me de mencionar este ultimo facto na correpondete declaração de IRS referente ao ano de 2007.
Hoje, recebi uma nota de liquidação de IRS, referindo que terei que pagar o correpondente ao imposto sobre a tal mais valia que me esqueci de declarar, ao que se acrestam o valor dos juros desde 2006.
Que hei-de agora fazer?
Agradecendo desde já a V/ atenção, fico a aguardar por uma resposta.
Boa tarde! eu e a minha mãe vamos vender um terreno urbano pelo valor de 30.000 euros. o terreno foi adquirido por partilha da parte do meu pai em 1986, juntamente com a minha mâe(já eram casados), em regime de comunhão de adquiridos. O meu pai faleceu em 2008. A minha pergunta é: a minha mãe está isenta do pagamento de mais valias, ou será que ela só adquiriu a parte dela em 2008, como eu? Obrigada pela vossa resposta (R)
Boa Tarde Sofia P.:
A sua mãe adquiriu metade do terreno em 1986 juntamente com o seu pai. Pelo falecimento do seu paiem 2008 a sua mãe herdou mais 25% do terreno, sendo que os restantes 25% foram herdados pela Sofia. Estes 25% que a sua mãe herdou em 2008 estarão sujeitos a IRS sobre a mais valias obtidas, os restantes 50% estão isentos.
Tenha uma excelente semana!
obrigada ela sua ajuda. mais uma pergunta: qual a fórmula para calcular quanto a pagar de mais valias? muito obrigada, mais uma vez (R)
Boa Tarde Sofia:
A fórmula é = Valor da venda – Valor de compra actualizado para a actualidade – Obras nos últimos 5 anos (documentadas) – Despesas necessárias à compra e venda do imóvel (documentadas – SISA/IMT, Escrituras, registos prediais, etc).
Bom Domingo!
mesmo em regime de comunhão de adquiridos? mesmo o terreno sendo urbano, ou sómente os terrenos rústicos é que estão isentos de irs, caso tenham adquirido o terreno antes de 1989? (R)
Sim Sofia P. Os imóveis rústucos ou urbanos adquiridos antes de 1989 não estão sujeitos a IRS visto que este imposto não existia antes dessa data.
No entanto deve sempre declarar a venda através do preenchimento do Anexo G na declaração de IRS, sendo que ao indicar a data de aquisição as finanças automaticamente excluem a tributação desse imóvel.
Tenha um bom domingo!
Gostaria de obter o seguinte esclarecimento:
Comprei em 1990 a minha habitação através de crédito a deficientes por tornas pagas no valor de 35000€. Sobre essa casa pedi empréstimo multi usos no valor de 40000€, o que faz uma dívida de 75000€.
Quero vender esta casa por 125000€, mas como tenho uma 2ª habitação gostaria de poder através do lucro conseguido abater cerca de 20000€ do seu valor em dívida.
Podem as mais valias ser ali aplicadas?
Com estes valores indicados, qual é o valor da mais valia?
Obrigado